物业管理调研报告

李盛老师

  物业管理调研报告 篇1

  管养等各类物业服务。但由于物业管理在我县起步比较晚,发展相对滞后,出现了大大小小的矛盾和问题,现已成为影响居民正常生活的焦点问题,亟需采取有效对策来加以改进和解决。

  一、基本现状

  截至目前,我县已建成小区和各单位家属楼137个,建筑面积123万平方米,规划住房12711套,入住44489人。入住人口占城区总人口的64%。建设方式主要为:90年代各单位在后院集资建设的房屋占15%,商品房占70%,小产全权房占10%,保障性住房占5%。

  我县物业管理有三种模式。一是由物业服务企业管理,全县有物业服务企业13家,资质全部为暂定三级,从业人员244人,虽然服务小区只有26个,但这些小区住宅总面积约59万平方米,近乎占建成商住楼总面积的一半。二是自主管理、自治小区70个,这是小区管理的主要形式,占全县建成住宅小区的一半,管理住房面积约52万平方米,占到建成商住楼总面积的四成左右。三是无人管理小区,涉及小区41个,面积约12万平方米。

  二、小区管理存在的问题

  通过统计数字可以看出,目前全县绝大部分住宅小区处于自主管理或无人管理状态,关乎六、七千户群众的切身利益。就物业公司管理的26个小区而言,也有收费难、管理难、业主与物业错位、服务缺失等诸多问题。这些问题不仅直接影响到居民的居住环境和生活质量,而且叠加累积极易造成群体上访,影响全县稳定大局。分析我县住宅小区及物业管理,主要有以下五方面问题:

  (一)准入门槛低,服务不规范。我县现有13家物业公司,资质全部为暂定三级,从业人员244人,注册资本都在50万—100万元,平均每家公司员工不到20人,规模小,实力弱。物业管理人员大都为退休人员和下岗工人,没有经过正规培训,不懂物业服务,更谈不上持证上岗,整体人员素质令人堪忧。物业服务大都仅仅限于看大门、搞卫生,业主很少见到物业公司管理人员。小区院内车辆乱停乱放、闲杂人员自主进出、小商小贩吆喝叫卖、小孩随意玩耍等现象比比皆是。即使卫生打扫也不彻底,大多只是清早扫一遍,而且只扫院子和道路,不管角落和楼梯,小区环境难尽人意。门卫基本上就是开锁大门、收取停车费,安保防范流于形式,失盗事件屡有发生。

  (二)收费标准高低不一,收费难度大。一方面,物业公司收费项目不一,收费标准自定,高低参差不齐。高层小区收费项目最多的有物业服务费、地下室服务费、生活垃圾费、电梯费等,合计达1800元,个别小区赶上了咸阳市的收费标准;除此以外,对出入车辆还要收取停车费。小区收费有的按面积计征,有的按户平摊,收费标准参差不齐,上下之间相差数倍,群众反响比较强烈。另一方面,管理无抓手,收费难度很大。旧小区水、电、暖分户管理,自主购买,物业收费全凭自觉,收费难度很大,一些小区甚至连取暖费都难以及时收取,影响居民生活。新建小区借鉴西安、咸阳经验,对水、电等实行智能卡统一管理,减少了物业收费难度,管理比较方便,但是个别物业公司在水、电收费中有私自加价行为,监管难度大,业主不满意。

  (三)基础设施不健全,物业公司不愿管。一是规划设计不到位。规划是龙头,规划建设乱,则物业管理乱。主要表现在各单位后院家属楼,临街见缝插针单体楼工程,由于受地形狭窄和建设规模小等因素影响,小区的绿化、亮化、停车位和物业用房等基础设施无法配建,规模小、成本高,物业管理无利可图,甚者可能亏本,导致物业公司不愿进驻管理,这是造成小区自治或无人管理的主要原因。二是建设工程质量有硬伤。建设工程质量问题本身属开发商应承担的责任,但工程交付使用后,因质量问题,物业服务企业与开发商推诿扯皮,业主维权和利益诉求无人理睬,这类事件往往酿成上访案件。如鸿运大厦电梯质量问题,水电苑地面渗水问题,恒海家园自来水管道漏水等问题,上访时间长达几年,问题得不到妥善解决。三是提前交付埋隐患。按照国家规定,在工程交付使用前,开发商必须组织相关单位人员进行消防单项验收和电梯单项验收,最后进行工程总体验收。但调查中发现,我县好多开发项目未经任何验收而擅自交付使用,业主入住后,因室外工程未完工,楼内天然气未安装到位,有线电视未安装到位,电梯和消防未验收等问题,引发集体上访。比如迎春花园、银鑫名苑和盐业大厦等开发建设项目,曾多次群访。

  (四)业主结构多元化,维权主张难统一。由于业主来自社会各个阶层,社会经历、收入水平、文化修养等不同,认识问题、处理问题的方式、方法也不尽相同,导致物业管理工作难度加大,而且规模越大越难管理。一是站位不同,意愿相左。小区空地有车的想留车位,电动车主要建车棚,其他住户还要收费,意愿不一,相互争执,难以协商。二是业主错位,反“主”为“客”。大多数业主对自己的权利和义务认识不清,不知道自己该享受什么权利,履行哪方面义务,甚至淡定处之,对小区集体事项不闻不问,听之任之。相当一部分小区业主委员会不能正常履行职责,几年难以召开业主大会。三是良莠不齐、素质欠缺。物业服务企业本身是有偿服务,部分业主没有形成对物业管理有偿服务意识,缺乏社会公德,只要服务,不愿交费,抱有蹭热、蹭物业的市侩意识。据调查,县城各小区物业费收缴比例大多在70%至90%。如西街紫薇花园住户88户,今年收缴68户,缴纳比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收缴比例90%。

  (五)宏观环境有影响,管理体制未理顺。房地产市场与物业管理是皮与毛,唇与齿的关系。有的小区因房地产市场不景气,建成后入住率低,物业服务经营管理成本高、支出大,服务质量就差,如永丰御景苑。有的项目资金短缺,进展缓慢,不能按期交房,如紫薇花城。有的虽然按照合同约定时间交房,但因工程质量和配套设施不完善,导致物业管理难度增大,比如迎春花园、银鑫名苑和盐业大厦等。特别是“小产权”房,由于没有完全产权,规划设计和工程质量难以监管等原因,遗留问题较多,管理难度很大,已经成为物业纠纷的“多发地”。另一方面,实事求是地讲,物业管理工作机制尚未形成。根据中省市关于进一步加强物业管理的文件精神和要求,按照“重心下移、属地管理”的总体原则,坚持以物业行政主管部门为行业指导,属地镇(社区)为主体进行社会管理的总体要求,形成以属地社区居委会为主的“部门(单位)、镇、社区居委会”三级物业管理体系。但是在现实工作中,全县物业一旦有问题,镇和各社区居委会管理职责缺失,由县物业行政主管部门直接处理。这样的管理缺位,在一定程度上助推了我县物业管理的混乱局面,这也是我县物业管理问题得不到长期有效解决的直接诱因。

  三、对策和建议

  农民向城镇转移、居住向小区集中是城镇化发展的必然要求。基层管理应适应形势发展的要求,逐步实现以村委会管理为重向以社区、住宅小区为重的转变,更好地服务社区居民。对于我县的辖区物业管理要分类指导,区别对待,标本兼治,稳步推进。

  (一)积极探索建立物业监管体系。一是完善机制。物业管理要遵循“重心下移、属地管理”的总体原则,坚持以物业行政主管部门为行业指导,属地镇(社区)为主体进行社会管理的总体要求,建立以属地社区居委会为主的“部门(单位)、镇、社区居委会”三级物业管理体系。二是摸清底子。在理顺工作关系的前提下,由房管所负责,各镇(社区)居委会配合,针对城区新老小区进行地毯式调查统计,将各小区的名称、住户信息、住房情况和物业管理情况等信息全部登记造册,然后按照各居委会所划定的片区将小区的信息分解到各居委会,由各居委会制定具体的实施方案,负责实施小区物业监督管理工作。三是强化业务指导。建议参照外地经验,将房管所升级为科级建制单位,便于协调部门关系,提升物业监管水平。

  (二)严把物业服务企业准入关。凡是进入xxxx县的物业服务企业必须在物业行政主管部门注册登记,对于不登记备案的服务企业,一律叫停不得进驻小区开展工作。对于新建开发项目,在发房屋预售证前,要求开发企业对小区进行前期物业招标,选定服务质量好、态度好、信誉好、且管理规范的企业从事物业服务。同时,缴纳一定的履约保证金,规范制约物业服务企业行为,便于调处物业与业主的纠纷,防止骗取物业管理资金行为的`发生。

  (三)加强对物业公司人员的培训。受收入水平、群众理念、收费标准等因素制约,在当前和今后相当一个时期,物业服务在我县可能属于微利行业。但作为服务企业,只有不断提高自身素质,提高服务质量,才是立身之本,只有服务质量提高了,广大住户才会认可。物业行政主管部门应每半年组织一次物业管理知识讲座,提高从业人员的自身素质;每年组织一次省级物业从业人员的培训,力争在2—3年内全部实现物业人员持证上岗。

  (四)强化物业费收缴管理。物业费收缴是困扰物业服务的最大难题,直接关乎物业管理的正常运转。要解决好收费问题,必须解决好以下三个问题:一是标准。现有物业管理收费标准分类较粗,质量要求不严,物价部门应对此调研,细化标准要求。二是抓手。大中城市的小区实行智能卡管理,物业收费比较容易。我县新建小区水、电实行统一管理,经适房小区还一并纳入了取暖管理,物业收费几乎没有什么障碍。问题是老旧小区水、电、暖全部分户管理,自主购买,没有制约手段,收费普遍比较困难。可以对这样的小区实行改造,水、电、暖统一管理或统管其中的1—2项,财政予以适当奖补。改造后聘请物业公司进驻管理。三是监督。小区应该设立公示牌,收费项目、收费标准全部公开,谁交谁欠张榜公开告知,用途结余定期公示,消除业主的思想疑虑。同时,要接受业主委员会的管理,努力提高物业服务管理水平,为业主提供一个舒心的良好环境。

  (五)强化对业主自主管理的引导。业主是小区法定的主人,调动业主的积极性,增强业主的主人翁意识对于提高小区管理水平至关重要。首先,要加强引导,做好老旧小区物业管理的推行工作。由居委会牵头,负责组织和指导本辖区内住宅小区业主大会成立、业主委员会的首届选举和换届、改选工作,督促收缴辖区内物业专项维修资金。指导和监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理或者选聘物业服务企业,调处物业管理服务中的矛盾纠纷。在有条件的小区,试点建立小区党支部或临时党支部,发挥党员作用,搞好自主管理。其次,要搞好宣传。通过采取行之有效的宣传手段,加大宣传力度,提高广大业主对物业管理相关法律法规的知晓率,消除认识误区,更好地行使权利,履行义务,树立正确、健康的消费理念,创建宜居小区,构建和谐家园。

  (六)加大推进老旧住宅小区整治力度。由县物业行政主管部门牵头,各镇(社区)居委会配合,按照因地制宜,逐步实施,分类管理的原则,采取由物业公司管理、原建房单位管理、业主自治管理等多种途径,对现有旧住宅小区进行摸底调查,分类排队,集中整治。其中:对基础设施比较完善,大多数业主同意实行市场化管理的老旧小区,应积极引入物业公司管理;对基础设施不健全、大多数业主不同意实行市场化管理的老旧小区,应以确保小区卫生清洁和治安秩序为基本服务,由业主委员会自治管理;对单位集资建设的住宅楼,由其原建设单位自行负责物业管理涉及事宜。同时,加强对规划的执法管理和房地产市场监管,规范并逐步取缔“小产权”房,严格质量监管,完善基础设施,消除硬件缺失,为开展物业管理奠定良好基础。

  物业管理调研报告 篇2

  物业管理是今年镇经济工作会议确定的三个突破之一。物业管理是一个成长的过程,也是迎接挑战、自我加压、探索新课题的过程。

  一、目前我镇物业管理试点工作开展情况

  上半年,镇城管办在七个城区社区各选一处居民小区做为物业管理试点,打破社区原有的小区负责制的管理模式,重点在脏乱差的无人管小区开展物业管理。上半年工作重点是选定试点,解决遗留问题,成立业主委员会。城市七个社区的试点具体情况为:

  1、社区:社区选择三星花园小区做为试点。三星花园位于东城区闫家坝地段,共有居民近一百户。该小区前期开发遗留问题很多,围墙未建好,没有物业管理用房,长期无人管,垃圾成堆,草坪损毁,很多业主对在此居住失去了信心,打算卖掉房子。对于物业管理,多数人拥护,但缺乏信心。经过初步测算,要在该小区建立物业管理,尚需七万元解决遗留问题。社区在小区召开了业主委员会筹备会,向各家各户发放了物业管理倡议书,征求有关意见。下一步准备成立业主委员会。

  二、社区:

  社区去年最先推行物业管理,并成功地在粮食局小区成立了业主委员会,建立了业主规约,协助小区实行了物业自治管理。今年,社区将综合批发城作为物业管理重点整治单位。综合批发城有业主近三百户,建成十多年来,没有物业管理,遗留问题多,一直是县城城市管理、卫生创建的死角难点。经走访,综合批发城要实施物业管理需解决四大遗留问题:清掏化粪池、拆除消防通道上的违章建筑、恢复大门及门岗、提供物业管理用房,总测算费用近五十万元。经过半年多的协调,目前成立了小区业主委员会,简单疏通了下水道,基本拆除了消防通道上的违章建筑,向开发商争取了两间门面作为物业管理用房,已由致远物业公司拿出了初步管理方案,并正在协商解决大门及门岗的问题。7月30日晚,镇政府组织在综合批发城小区召开全体业主会议,正式宣布小区管理移交县致远物业管理公司,该小区走上规范化管理轨道。

  三、观山社区:

  试点一:佳美公司宿舍区。因佳美公司(原一建公司)改制时已将其宿舍区(建筑公寓)移交社区,并和镇政府签定协议,不再承担建筑公寓内的卫生创建等任务,请求取消建筑公寓做为其创建包干责任区。建筑公寓有居民六十多户,以前社区在小区内实施过物业管理,后因少数业主私搭乱建而中止,成为无人管小区,后来小区卫生包干到佳美公司,但缺乏长效管理。现在社区已召集业主代表开会,下发选票,筹备成立业主委员会,下一步再确定物业管理方案。试点二:原天鹅宾馆院落。此事由农办牵头,镇城管办协助,在现场走访了业主。针对院内的环境问题,我镇拿出了初步改造方案。因院内主体繁多,改造资金庞大,我们已向县政府反映,准备召开相关责任主体的协调会,解决环境问题后再议物业管理事宜。

  四、老西门社区:

  老西门社区做为老城区,无人管小区最多,县长热线投诉最多,创建任务最难,实施物业管理的难度也最大。社区先后在百货庭院、电影庭院、土产庭院、酱园厂庭院、商业新村、桥头花园等地开会走访,征求业主意见,了解物业管理现状,最终确定在电影庭院、酱园厂庭院和土产庭院实施物业管理。目前准备筹集资金解决电影庭院的物业管理用房和大门的问题。

  五、渫阳社区:

  试点一:农资大市场。农资大市场一期工程建成多年,二期工程尚未售完。建成以来市场物业一直由市管中心(宏天物业)管理,但建设方和业主对物业管理强烈不满,准备重新聘用物业服务企业。经社区推荐,建设方多方了解后,拟定由致远物业公司接管。从五月份开始,致远物业开始走访业主,制定了初步管理方案,得到了建设方的认可。八月份,县房管局准备采取邀标的方式,重新聘用物业公司。试点二:旺佳园。旺佳园共有业主75户,一部分是原劳动服务公司职工,另一部分是新开发楼房入住户。由于新迁户入住前交纳了两年物业管理费,两年期满后,物业公司退出,现在小区没有物业管理,而且由于以前管理不规范,公共部分占用严重,业主强烈要求实施物业管理。目前,社区已在小区内召开了业主委员会筹备小组会议,张贴了有关宣传法规,投票选举了业主委员会,下一步准备拟定物业管理方案并召开业主大会。