管理调查报告

　　管理调查报告1

　　一、我国物业管理立法现状

　　八十年代以来，我国先后颁布了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市异产毗连房屋管理规定》等法律法规。我国的物业管理现状随物业管理方面的法律法规的不断健全和完善而呈现欣欣向荣之势。

　　二、铜仁市是本次调查的必然选择

　　铜仁地处中国贵州东南门户，各个区县经济发展速度各不相同。在改革开放的推动下,铜仁已经取得了长足发展，经济实力不断提高。铜仁的社会发展现状在一定程度上，能较准确地反映出铜仁地区物业管理的发展状况。因此，在决定拟制此次社会调查活动并制作了调查所需相关资料后，我选择了铜仁市作为了本次寒假社会调查报告的实践基地。本次社会调查活动问卷调查范围主要以铜仁市物业管理现状为题，采用抽样调查方式进行上门问卷填写。

　　在各位同学与广大市民的帮助和配合下，经过近20天的努力，我终于完成了本次实践调查任务的主要工作（问卷填写）。在完成问卷工作后，我现对问卷进行总结和归纳，终于得出了铜仁市居民小区物业管理现状的一些简单的信息。

　　三、居民住宅小区物业管理现状及问题分析

　　（一）物业管理主体方面的缺陷

　　1、物业覆盖率低，从业人员比例少，物业企业规模小，但发展较快。目前，铜仁市基本上在每个区县都相继建立起新兴的居民住宅小区，但是，在铜仁主城区分布较广泛，而各区县发展较慢仅仅在设施完备的新建居民小区才建立起物业管理服务，且为数不多。

　　2、专业性物业管理企业比例较大，但是仍需要相当部分的专业性企业。物业管理公司大都是专业性的，但实践中也存在很多非专业性企业。

　　3、小区业主大会的召开或定期召开现状令人担忧，业主缺乏对自己参加业主大会、行使相关权利的合理认识。

　　4、尚有相当比例的小区没有按照法律规定成立和召开业主委员会，有些公民缺乏权利意识。在召开业主大会后，法律法规规定，必须组成和召开业主委员会。

　　（二）物业管理合同及其违约责任追究

　　物业管理合同是业主集体与物业管理公司签定的关于经营特定小区物业管理服务的协议。因此，它是物管公司与业主之间发生法律关系的前提。

　　在签定了物业管理服务合同之后，涉及的问题就是该合同的履行。

　　首先，在合同履行方面，从调查来看，铜仁市的居民住宅小区物管合同的履行情况问题相当严重。

　　其次，对于物业管理服务收费方面，缺乏较统一性。

　　再次，在小区发生仅仅安全等物业管理合同约定的情况后，物业管理公司有义务及时排除妨碍，消除危险。

　　最后，对居民小区内公共设施出租的决定权等方面。

　　（三）对发展和完善居民小区物业管理方面的建议

　　上述调查分析，发现了普遍存在的重庆市物业管理方面的现实问题，但是必须认识到上述认识的局限性。我试从上述问题出发，提出自己关于发展和完善居民住宅小区物业管理方面的建议。

　　1、积极促进物业管理市场性。实现对专业性物业管理公司的宏观调控，极力解决目前存在的物业覆盖率低，从业人员比例少，物业企业规模小的问题。放开政府管制之手，大力将市场引进物业管理行业。

　　2、完善法律程序，实现物业管理定价的法律化。正确解决物业服务收费水平低、收费率低，代收代缴垫支多，个别管理部门乱收费，导致企业亏损严重等问题。合理规制物业管理服务费用的缴纳和比例。避免在实际中乱收费和收费不到位等问题。

　　3、加强有关物业管理方面的法律法规的法制宣传，提高小区业主法律和权利意识。

　　4、促进业主委员会和业主大会等业主权力机构的建立和完善，建立起合理的行使权利机构，以及时和迅速追究物业管理公司的法律责任。

　　5、发展群众性维权组织，加大社会对业主保护力。建立起物业管理协会，以这会中介主体资格出发，以发生应有的作用，促进行业的发展、壮大。

　　6、促进社会性物业管理行业的中介机构的设立和发展，并由政府进行授权管理自己行业，实现中介机构对本行业的`“自我管理、自我服务、自我监督”等权利。

　　管理调查报告2

　　绩效管理与绩效考核制度建设是百奥教育集团管理中的薄弱环节，一直以来也都是公司备受关注的问题。公司开展此工作近五年多来，效果并不理想，各部门对考核制度怨声载道。作为公司的一员，为改善此局面，从20XX年4月---20XX年4月期间，本人利用课余时间对此公司进行了专门的绩效管理调查。此调查以口头问答形式，以5个校区各部门领导及员工为调查对象，问题涉及员工对当前的绩效管理制度的评价与看法、当前部门绩效考核指标的看法，以及对此考核制度的满意程度。现将调查情况综合如下：

　　一、 调查的主要方式----访谈法。

　　各部门对绩效考核业绩指标的看法。各部门对其部门绩效考核指标颇有微词，认为指标设定不能结合实际，所定指标与部门实际业务责任不匹配。各部门具体反馈结果如下：

　　1、咨询部认为：咨询部和教学部门之间存在责任及利益分配不均问题。例如:一些接待家长及服务学生的任务不该由他们完成，应由教学部门相关老师负责；同时在咨询部们内部前期跟进人员和后续跟进人员的绩效考核业绩指标不明确。考核指标设定的科学性仍需改进。

　　2、教学部门认为：咨询部门和教学部门之间存在绩效考核不合理，如：招生期间，因教学部门老师负责试讲及答疑付出了相当部分的劳动，可是招生的提成却全部交与咨询部门分配，这种绩效考核制度极度不公平。同时教学部门内部每个教师的课程安排及课时费设置也存在不合理现象等。

　　3、管理部门认为：总校校长权责过大且职权不明确，以至于绩效考核收到影响。

　　二、绩效考核的对象：

　　1、对企业领导者的绩效考核。由于公司属于成长期规模较小，企业领导者同时也是企业的所有者，这样很容易造成专断、独裁、不愿下放权力和财务混乱且不透明等问题，故对企业领导者的绩效考核显得尤为重要。但是领导者肩负着制定企业发展战略，引领企业向前发展的重任，故应采取与普通员工不同的考核内容、考核方法、考核周期，作为一个独立考核群体。

　　2、对于普通员工的考核。普通员工是公司利润的创造者也是公司品牌的缔造者 ，是否对普通员工采取客观公正顺应民心的绩效考核制度对公司的发展及存亡有着至关重要的作用。应以一时、一处作为奖惩根据，同时结合公司现状根据其综合表现情况进行最终奖罚。考核范围覆盖重点工作、日常工作、临时工作等。考核实施要综合上级主管、部门主管、合作成员与服务对象的意见综合考量。

　　三、绩效考核的结果。

　　各部门对公司绩效管理制度建设的期望从调查结果可以看出，员工对于绩效管理制度的实施，有着充分的热情，并报以较高的期望。综合来看，希望能在以下方面发挥作用：

　　1、有助于规范企业管理制度，提升公司管理水平，提高公司综合实力和竞争力；

　　2、有助于明确部门职责，岗位分工，方便管理与开展工作，从根本上解决推诿和扯皮；

　　3、提高员工综合素质和业务水平，提高员工工作积极性、创造性，提升工作效率和绩效。但其结果是除企业领导者外几乎各部门人员对企业现行的绩效考核制度不满意或满意程度不高。

　　四、公司绩效管理中存在的不足 。

　　从调查结果综合来看，各部门主管认为现有的绩效管理制度，还存在颇多问题，是极不成熟的。主要观点如下：

　　1、目前公司的绩效管理流于形式，没有形成体系，没有分清绩效管理和绩效考核的概念，认为绩效考核就是绩效管理。

　　2、目前的绩效考核制度，对调动员工积极性起到了一定作用，但效果有限，员工的潜力没有得到有效挖掘。

　　3、绩效考核指标不能体现部门真实业务，扣罚不能与体现实际绩效，实际操作过程流于形式，没有做到公平公正。对于工作的真正绩效没有考核到位，如某个部门某个项目出错了，绩效中考核不出来。

　　针对上述绩效考核的内容，提出以下几方面本人的对策及建议：

　　一、绩效管理制度建设的关键要求。

　　1、建立完善的绩效管理体系，制定合理的奖惩制度，要有熟悉各部门业务的绩效考核小组成员。

　　2、确定明确、切实可行、有实际意义的考核指标，不流于形式，起到明确责任，便于工作，提高员工积极性的作用。

　　3、绩效考核的同时，对扣罚事项，明确责任部门，并责令提出整改措施，后期追踪落实，真正起到解决实际问题的作用。

　　4、奖罚力度得当，避免误判，对于屡犯同一问题的部门，重点考核跟踪。考核结果公开透明，体现公平公正。

　　二、制定本公司各层面考核指标时应该考虑的主要因素、考核周期及考核流程。

　　1、在指标的选择上，应该涵盖能体现期工作能力、工作态度、质量效果、协调能力、合作精神、服从态度、工作优化等各个方面。

　　2、指标制定上，是否可以量化，对于不能量化的指标应如何设定。

　　3、考核依据是什么，应该通过什么途径收集，怎样进行核实。

　　4、绩效管理考核反馈机制不够健全，对扣罚问题没有落实责任举措，没有起到管理上的作用。

　　三、个人思考及建议

　　个人认为：百奥教育是一个成长型企业，现在最大的问题应放在企业如何存亡和发展上，故对人才的需求是迫切的。该企业分校属小型企业，且主要是一般员工（教师及咨询师）创造利润，故采用扁平化组织模型会优于直线型结构。既然摸索五年之久实行考核任然怨声载道，不妨考虑让员工参与绩效考核制度的制定和监督。各部门员工只有充分理解绩效管理与绩效考核实施的作用与意义，才能更好的配合制度的实施。制度实施成功与否，不只依靠实施过程受员工监督，员素质的差异，还依靠制度本身的合理性与完善性。期望其自觉遵守，需要制定出合乎民意的制度范。指标制定考虑各种因素，考核过程充分体现民主与公平，真正达到促进公司发展，提高员工积极性的作用。

　　其中对于如何考核应考虑以下两个方面：

　　一是要从规范部门职责、岗位职责入手；同时，对员工进行绩效管理与绩效考核制度知识培训和宣道，提高员工整体认识。

　　二是建立公信力，结合实际形成健全的绩效考核组织机构和制度。目标要层层分解，上下级都要参与。