宿州市城市商业综合体发展现状调查报告

宿州市城市商业综合体发展现状调查报告

　　城市商业综合体是指以区域为中心、以购物中心为主导，融合了商业零售、餐饮、休闲养生、娱乐、文化、教育、培训、健身等多项城市主要功能活动，面向各类生活消费人群、提供综合性服务的大型建筑综合体。其主要特征是：由企业有计划地管理运营，有统一的名称;经营范围涵盖超市、百货店、专业店、专卖店等三个以上商品零售业态，以及餐饮、文化、娱乐、健身、休闲、培训等三项以上服务业形态;营业面积不小于1万平方米且独立开展经营活动的商户不少于50个;具备专门的停车场所，专供在城市商业综合体内进行消费的顾客使用。

　　为全面了解我市商业综合体的总体布局、商业定位，商业综合体内业态分布及商户基本经营状况、统计情况等方面内容，宿州市统计局对全市符合条件的商业综合体进行了全面调查。调查结果显示，截至目前，宿州市在建和已投入使用的商业综合体共计13个，其中已投入使用并应纳入统计的商业综合体8个。综合体内经营商户数共计514家，总营业面积约35.4万平方米，全年客流总量约570.4万人次，车位数约 9700个。

　　一、我市城市商业综合体发展概况

　　城市综合体作为一种新型的商业模式，既是城市发展特别是商业发展的结果，又是提升城市形象、推动商贸经济转型升级的重要载体，具有城市名片和产业载体的双重价值。2016年，全市前八大商业综合体合计实现营业额8.11亿元，吸纳就业人员3291人。

　　(一)总体布局。按照国家统计局关于城市商业综合体的界定，我市目前正常营业且规模达到城市商业综合体统计界定要求的8家。其总体分布为：埇桥区3家，分别为宿州市创*购物广场、埇桥区华夏世贸广场、埇桥区同盛广场;泗县2家，分别为泗县文庙商场、泗州第一街购物中心;萧县1家，萧县龙城国购广场;灵璧县1家，灵璧县莱迪购物广场;砀山县1家，砀山县香港商场。市经济技术开发区、宿马园区、鞋城和高新区目前还没有符合界定要求的城市商业综合体。

　　(二)商业定位。目前我市城市商业综合体主要定位于主城区和规划新区。新建项目如埇桥区万达城市广场、砀山县七彩商场等均位于城市发展的新区，交通便利，周围高档小区较多，其商业定位于城市规划发展新方向，消费群体定位于收入较高且注重消费质量改善的群体。其他城市商业综合体，如埇桥区创*购物广场、同盛广场、萧县龙城国购广场等，其地理位置均处于商业较为发达的老城区，商业定位于人口密集，商业氛围浓厚，成熟的城市商业综合体较少，市场需求旺盛。消费群体定位于主城区原住居民及追求品质生活的成功商业人士。总体上看，商业综合体定位于城乡结合部的少，定位于消费水平较低的地区少。

　　(三)商业形态。城市商业综合体规模越大，发展程度越高，其经营的商业形态越丰富。总体上看，我市城市商业综合体均具有零售、餐饮、服务三种基本业态。其中，在零售业态中，超市和百货店居多，而专业店、专卖店较少;在餐饮业态中，快餐和以大排档摊位形式存在的简餐、小吃较多，正餐较少;在服务业态中，影院、KTV、游艺较多，而培训和金融服务较少。

　　(四)商户类型。从目前我市城市商业综合体内部商户类型看，个体工商户居多，法人单位和产业活动单位相对较少。在2016年我市拟上报国家统计平台的8家城市商业综合体中，入住的个体工商户450家，占全部经营单位数的87.5%;法人单位38家，产业活动单位26家。法人及产业活动单位合计占12.5%。

　　(五)经营模式。城市商业综合体虽然是由企业整体规划、统一管理，但在具体经营模式上，企业自营或联营的较少，对外租赁的较多(租户经营业态符合城市商业综合体整体规划，承租户负责经营，企业管理单位收取租金)。如埇桥区同盛广场，灵璧县莱迪广场内部经营单位全部为租赁户。全市八家重点商业综合体内对外租赁的经营单位406家，占全部经营单位的79%。

　　二、我市城市商业综合体发展的特点

　　(一)数量快速增加，老城区相对集中。2016年，我市拟纳入统计的城市商业综合体8家，较2015年新增7家。其中，位于老城区的商业综合体6家，1家位于城市发展新区，1家位于新老城区结合部。从发展趋势看，新建或试营业的城市商业综合体均分布在城市发展新区，如埇桥区万达城市广场、砀山县七彩商城等。

　　(二)商户数量众多，自营或联营较少。从综合体内商户数量看，在重点调查的8家城市商业综合体中，经营商户总数量为514户，其中自营或联营单位108家，仅占全部经营单位的21%。个别商业综合体内经营单位全部为对外租赁商户，如埇桥区同盛购物广场、泗县第一街购物中心、灵璧县莱迪购物中心等。

　　(三)经营业态丰富，商品零售占一半以上。分业态看，2016年我市商业综合体零售业商户321户，主要业务活动涵盖服装鞋帽、化妆品、电子产品、珠宝首饰、黄金、图书文化用品等领域，占商户总数的62.5%;餐饮业商户93户，主要提供正餐、快餐、甜品、饮品等，占18.1%;电影院、游艺游戏、KTV、教育培训、健身养生等服务业商户100户，占19.45%。

　　(四)销售量增长较快，亿元以上项目较少。2016年前10月，全市8家城市商业综合体实现销售(营业)额8.11亿元，同比增长49.73%。分业态看，零售业5.93亿元，增长25.5%;餐饮业1.01亿元，增长236.7%;电影院、游艺游戏、KTV、教育培训、健身养生等服务业1.17亿元，增长197.9%。但从销售规模看，销售额(营业额)达亿元以上单位仅3家，分别为埇桥区创*广场、砀山县香港商城、泗县文庙商城，亿元以上单位数占综合体总数不足一半。

　　(五)大众化消费居多，专卖店和精品店较少。受限于地区人口数量、居民消费能力，我市商业综合体经营业态主要以百货和超市为主，尤其是县城里的商业综合体，大众化消费商品居多，专卖店和精品店较少，在餐饮和服务业态中，小吃和特色餐饮较多，正餐较少。KTV和影视较多，教育及培训机构较少。

　　三、我市城市商业综合体发展和统计中面临的困难

　　由于受宏观经济下行压力加大、电商分流、城市建设改造升级、自身商业定位不准、经营管理不到位、承租户换手率高等因素影响，我市城市商业综合体发展和统计工作还存在不少困难。

　　(一)发展的制约因素。

　　1.受新产业及新消费模式转变影响，零售行业实体店遭遇寒冬。 近年来，随着电商行业迅猛发展，部分零售行业实体店成了“观摩店”、“试衣间”，销售额大幅下降。以萧县龙城国购广场为例，其一期项目国购步行街2012年12月8日商户入驻率为100%，满铺开业，现如今只有70%的开业经营率，最低潮时开业率低至50%，商场第一层服饰零售几乎全部关停。如今开业率有所回升，但店铺换手率偏高。店铺空置及较高的换手率导致城市综合体管理方租金大幅下降，目前市场租金已普遍比原先开业时下降30%-50%。

　　2.商业布局过于密集，市场消费潜力不足。以埇桥区为例，宿州创*购物广场与大润发购物中心相距不足500米，与创*购物广场一路之隔的国购广场也正在建设之中。而由于城市改造，主城区人口大量外迁，再加上本区域没有大量新建高档社区，即使部分拆迁户回迁，该区域整体商业市场消费能力仍有待观察。埇桥区华夏世贸广场，2011年开业时，商户争着入住商场，但从2013年开始，周边城区改造，居民大量外迁，加上周边商场(如华夏、苏果商场)较多，同等商品售价较低，从而导致商业综合体经营困难。目前商场为留住商户，增加商场人气，不仅不收租金，还出人出资与商户联合经营。

　　3.商业定位涉后，消费层次有待转型升级。建设城市商业综合体的初衷就是改变人们消费观念、增加消费体验，提高居民消费质量和层次。但从调研情况看，个别老城区城市商业综合体除精品店、专卖店营业额较好外，日常百货、服装，快餐等行业均与周边商业无异。有的商业综合体除有特色的餐饮和影院外，其他部分甚至演变成规模较大的商品交易市场了(商品交易市场特别是有批发活动的商品交易市场不属于城市商业综合体范畴)。如砀山香港商城，其一楼商业大部分为个体经营服装百货，定位较低，与周边商业无异。部分位于新城区的城市商业综合体，由于新区正在建设，人流量不足，市场消费能力偏低，综合体内商户换手率高，商户空置率也偏高。消费层次难以实现转型升级。

　　4.基础设施投入不足，停车场建设普遍涉后于商业发展速度。我市现有城市商业综合体项目多数属于主城区，有成熟繁荣的商圈，有足够的消费群体支撑，但存在共性的问题就是停车场设计偏小，如砀山县香港商城、泗县文庙商城等，停车位明显跟不上城市商业发展需求;有的城市商业综合体虽然有地下车库且停车位也较多，但进出地下车库的道路不顺，如埇桥区创*购物广场、同盛广场，萧县龙城国购广场等。

　　5.管理松散，服务水平有待提升。一些城市商业综合体建成后，招商缺少统一规划，综合体内业态布局不清晰，商业综合体管理公司在经营过程中重租金轻管理的现象大量存在。管理松散，城市商业综合体整体的营销推广开展不力。经调查，全市八家主要城市商业综合体内自营、联营部分仅115家商户，占经营总单位个数的22.07%，有的商业综合体全部对外出租，管理方只收取租金，而对市场安全、商品质量、人员管理服务不到位。

　　(二)统计中存在的问题。

　　近几年来，城市商业综合体作为一种新型商业运作模式发展迅速，在美化城市建设，提高城市品味的同时，也已成为我市商贸流通业发展的重要载体。但我市对于城市综合体商业贸易的统计起步较晚，基础工作相对薄弱。

　　1.部分限额以上单位未纳入统计。在重点调查的八家城市商业综合体中，年主营业务收入达到限额以上单位23家，其中，法人单位9家，产业活动单位4家，个体工商户10家。目前，上述23家单位中，已纳入统计平台的仅3家法人单位，其他单位均未纳入限额以上商业统计。

　　2.商户基础资料缺失，统计工作困难。在城市商业综合体经营单位构成中，个体工商户占85%以上，但由于不是统一收银，大量的个体工商户没有健全的`财务资料和齐全台帐资料，且在被调查访问时隐瞒其实际经营收入，难以摸到真实的经营收入情况，很难判断其是否达到限额以上标准。也无法申报纳入限上“大个体户”统计。

　　3.商铺租户换手率高，无法真实反映经营变动情况。目前，国家关于城市商业综合体的统计频率为年度统计，即一年一次，但由于各种原因，部分城市商业综合体内商户经营不景气，承租户换手率高，有的经营业态也发生改变，造成季度和月度商品类值及交易额难以统计，尤其是统计表中的上年数据无法填写。这也造成年度统计资料不能全面及时反映城市综合体内商业经营变动真实情况。

　　四、发展城市商业综合体的几点建议

　　大型城市商业综合体就是一座“城市地标”，也是一张“城市名片”。大力发展一批城市商业综合体，对提高我市城市发展水平，拉动区域经济发展，增强市民荣誉感和归属感具有十分重要的现实意义。

　　1.加强顶层设计，优化空间布局。相关部门要依据城市发展总体规划，结合区域人口、消费习惯、消费能力、城市基础设施建设、商业氛围等具体情况，研究制定本地区城市商业综合体发展的专项规划。对可建区域、辐射范围、商业定位等提出明确的指导意见。要加强对规划落实情况的跟踪督查，及时调整完善城市商业体的空间布局，既要解决需求不足、转型不力的问题，也要防止过度建设、同质化竞争的问题。

　　2.降税减费，鼓励实体经济发展。一是探索对电商行业征税办法，扩大税源;二是适当降低实体商贸企业的税赋成本，包括房屋租赁税及商贸经营中的各项营业税金及附加等。认真贯彻落实《宿州市人民政府关于降成本减轻实体经济企业负担的实施意见》以及《宿州市人民政府办公室关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的实施意见》，主动减轻商贸企业经营成本。

　　3.加大基建投入，完善商业配套设施。加强对城市综合体商业功能和其他功能的协调性研究，加快旧城区改造进度，要扭转城市拆迁快而建设回迁慢的局面，尤其是要妥善解决重点工程进度慢甚至长期烂尾的问题。要完善周边基础设施，搞好交通道路网络、停车场、市民休闲广场、公交线路等配套基础设施，解决好交通、环境等瓶颈制约。

　　4.加强管理，提升服务水平。各城市商业综合体管理单位要积极学习发达地区城市商业综合体先进经营理念与管理模式，提升本单位的整体商业运作能力。一是统一招商政策，确保商业形态和品牌组合符合经营主题;二是统一营销管理，把松散的经营户和多样的消费形态集合到一个信息平台上，统一策划促销、统一收银管理。

　　5.加强城市综合体商业统计，应统尽统。一是县区政府牵头，相关部门联动，摸排掌握新增城市商业综合体内商户信息及经营状况，建立并及时更新城市商业综合体经营信息库;二是各县区商务主管部门要做好月度限上法人单位申报以及一年一度的“大个体”申报工作，及时将综合体内营业额达限单位纳入限额以上商业统计。