招商部调研报告

　　3月25日，在董事长的亲自主持下，业欣·城中广场（商业部分）的招商工作正式启动，针对会上讨论的基本招商方向和招商原则，峰聚物业于3月26日组织了招商市调工作任务分配会。

　　会上明确了3个市调小组的具体分工，调查对象为沭阳县城内广场周边区域的商铺租金和经营情况，3月31日，各小组将市调收集表进行了汇总。

　　一、商铺市调情况及分析

　　4月1日，我们再次组织由招商部、管理部、销售部三个部门共五人参加的首轮情况分析，现将市调情况和我们的初步分析提交董事长阅示。

　　1、

　　市调情况

　　本次市调，主要针对金三角、名品虞姬城、久盛百货、蓝天商贸城、女人街及巴黎花园和业欣城中广场西对面商业街近40个店铺进行较为详细的了解。了解情况见下表：

　　2、市调初步分析

　　1）整体价格偏差幅度较大

　　根据调查，发现在周边1000米的.范围内，存在最低0。4，最高18。52（单位：元/日·㎡，下同）等较大幅度的变化，见表1：

　　从上表中可以看出服饰类的房租相对较高。

　　另外，调查中发现，以河为界，南北价格落差较大，见总表，不再详述。 综上所述：项目所在地块为中心城区的二级商圈区域，租金不高，商业氛围不浓，客流停顿短，对商业可能有一定的影响。

　　目前项目定位为城市综合体，尚处于起步阶段，竞争压力大（如蓝天市场、女人街、批发市场、名品虞姬城都已形成市场有一定的客流）结合周边情况分析，租金不易太高，低租金能快速拉拢商户利于招商，且新的商业广场培育期在2—3年，才能基本稳定。为了便于招商工作的开展建议项目租金在0。8元—1。2元之间波动，均价在1元左右。项目总面积6000*1*365=2190000元。项目公摊在30%（预计），实际日租金在1、43元。

　　二、经营模式相对比

　　1、久盛百货采取的是统一收银、统一管理模式。

　　2、名品虞姬城采取是自主收银模式。统一收银：目前百货类都采取统一收银模式，优点在于拥有一定的现金流，资金占用时间一般为1—1、5月，有的甚至更多；可以掌控各商家的销售数据，有利于日后租金调整；可以对不守法经验商户有处罚权利。自主收银：减少人力资源成本；减少管理难度；消费者消费便利。建议采取自主收银模式，原因如下：

　　1、有利于市场发展；

　　2、减少商户疑虑；

　　3、减少运营成本；

　　4、便于招商。

　　三、下一步工作开展思路

　　1、为了尽快开展招商各项工作，经过会议讨论，认为很有必要尽快完成招商部的人员和组织架构配置，拟设组织架构图为：

　　说明：1）配备招商相关人员5名（招商主任、招商文员、三名招商顾问）

　　2）招商人员工资架构（拟）：

　　招商经理：5000元rmb/月，年：60000元

　　招商主管：3000元rmb/月，年：36000元招商文员：20xx元rmb/月，年：24000元

　　招商顾问：2100元rmb/月，年：25200元（3人合计75600元）招商部年工资开支为195600元（50元话费补贴不另外计算，含在月工资中）。具体的费用测算再项目收支预算中详细列出。

　　2、需要确定最佳业态组合

　　商圈里业态越丰富，商圈经济也就越成熟，各业态根据商圈的特点，可以做到资源共享、优势互补。同样在商业街这样一个完整的生态系统内部，各业态也应相互补充、协调发展，这样才能凝聚各业态的闪光点以强化和突显商业街的整体定位。初次讨论确定的业态比例为45：25：30，具备购物功能的占45%，具备餐饮功能的占25%，具备休闲娱乐功能的占30%。当然，这个结构仍需根据实际情况进一步探讨，一旦确定，尽可能严格执行。

　　1）拟定引进目标：

　　餐饮类（快餐类、酒店类）；娱乐类（ktv、足道）；药店类；零售类（服装、鞋帽、饰品、化妆品等）；休闲类（餐吧、咖啡店）和通讯类（移动、联通、电信）。

　　2）拟定业态分布情况：

　　广场沿街主要面对：餐饮类（或通讯类）；

　　一层主要面对：餐饮类、娱乐类、零售类、药店、足疗 ；二层主要面对：休闲类、超市。

　　3）拟定主力店：摩登经典、好必和、易买得超市；

　　4）次主力店定：亚诺咖啡、宏图三包、六指琴魔。

　　3、需要解决招商运营所需软硬件设施：

　　1）建立（招商销售售后服务中心）办公室。建议办公地点为现售楼中心，名称需进一步确定（先给出方案）。

　　2）采购办公桌五张、椅子五张、洽谈桌2张（售楼处已有）、沙发一套、六盆植物、饮水机（已有）；

　　3）拟将广告经营和二手房/尾房交易咨询业务纳入招商部，如开展此项业务，需要配置电话两部（已有）、打印机一台（已有）、投影仪、电脑两台；并对人员进行相应配置，也可以从招商文员中选出，对专业性有要求，懂此项业务最佳；

　　4）项目配套设施的完善进度（扶梯、货梯、电梯的运行，完场地遗留问题的排查和处理，项目消防验收报告提供，停车位划分、监控安装死角排查，水电、下水排油排烟条件是否具备等），需要在方案落实后制定待排计划进行逐一落实。

　　5）办公室装修、规划（待方案确定后落实）。

　　6）招商平面效果图制作（待方案确定后落实）。

　　7）招商手册制作（待方案确定后落实）。