养老地产项目策划书

　　养老地产是指在人口老龄化日益加重背景下，由房地产开发企业或相关社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点，并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。这类老年住宅是指可以使老年人获得经济供养、生活照料以及精神慰藉等基本内容的居住场所。

　　项目策划需注意如下内容：

　　1、要结合地域性特诊

　　由于各区域的地理位置、自然环境、经济条件、市场状况区别很大，要进行房地产项目开发策划首先要考虑开发项目的区域经济情况，包括区域经济环境分析、固定资产、物价水平、生活水平、社会消费分析、金融分析、财政收入分析等。

其次，要考虑房地产开发项目周边的市场情况。从房地产市场来讲，房地产项目策划要重点把握市场的供求情况、市场的发育情况，以及市场的消费倾向等。养老地产项目开发策划更要注重人口环境分析、区域人口总量、人口增长率、老龄化比例、生活习惯、地域文化等；另外，要考虑养老地产项目的区位情况，如项目所在地的功能区位、地理区位、街区区位，区位的交通情况、自然资源、发展规划等等。

　　2、要与养老市场相结合

　　房地产项目策划要适应市场的需求，吻合市场的需要。养老地产项目开发更需要充分了解、适应、创造市场。一是房地产项目策划自始至终要以市场为主导，顾客需要什么类型房，就建造什么类型房，永远以市场需求为依据；二是房地产项目策划要随市场的变化而变化，住房的市场变了，策划的思路、定位都要变；三是养老地产是伴随着我国老龄化进程新兴起的市场，项目策划要造就市场、创造市场。

　　3、养老地产开发注重多样性

　　项目策划设计要比较和选择多种方案。老年人的需求是多样化的，各种组合结构也是多种多样的。同时，房地产项目策划方案也不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据房地产市场环境的变化，不断对策划方案进行调整和变动，以保证策划方案对现实的最佳适应状态。策划过程中需要对多种方案进行权衡比较，扬长避短，选择最科学、最合理、最具操作性的方案。

　　4、策划设计要有系统性

　　房地产项目策划设计是一个庞大的系统工程，从开始到完成经过市场调研、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等几个阶段，每个阶段构成策划的子系统，各个子系统又由更小的子系统组成。各个子系统各有一定的功能，而整个系统的功能并非简单地是各个子系统功能的总和，系统的结构与功能具有十分密切的联系。

　　5、养老地产规划设计的前瞻性

　　养老地产项目完成的周期少则二三年，多则三五年甚至更长，如果没有超前的眼光和预见的能力，投入不产出，那么企业的损失是巨大的。房地产项目策划的超前眼光和预见能力，在各个阶段都要体现出来：在市场调研阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况；在投资分析阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向；在规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测市场需求和未来的发展趋势；在营销推广阶段，要弄清当时的市场状况，并在销售价格、推广时间、楼盘包装、广告发布等方面要有超前的眼光；在物业服务阶段，更要针对老年人的特征，体现出行业发展和服务水平的前瞻性。

　　6、规划设计可以适当进行创新

　　房地产项目策划要追求新意、独创，永不雷同。房地产项目策划创新，首先表现为概念新、主题新。因为主题概念是项目的灵魂，是项目发展的指导原则，只有概念主题有了新意，才能使项目有个性，才能使产品具有与众不同的内容、形式和气质。其次表现为方法新、手段新。策划的方法与手段虽有共性，但运用在不同的场合、不同的地方，其所产生的效果也不一样。还要通过不断的策划实践，创造出新的方法和手段来。

　　7、规划设计必须具备可操性

　　养老地产项目开发策划在国内尚属起步阶段，新的概念和主题需要一系列可操作的方法和手段贯穿项目开发过程。需要在实际市场环境中有可操作的条件，立意再好市场条件不允许，想操作好是很困难的。在具体的实施上也要有可操作的方法，策划方案还要易于操作、容易实施。经常有一些策划方案规定了非常理想的策略，但完全脱离了市场的客观需求或超出了开发商的负担能力和实施能力，因而也只能是空洞的纸上谈兵。

　　8、养老规划设计具有可变性

　　养老地产项目开发策划因其地域不同、定位不同、目标客户群体不同具有一定的可变性，随着老年人的年龄增长和身体机能衰退，其需求和对产品的要求也是不断变化的。另外，我国庞大的老龄人口中，不同时期的老年人由于其生活状态以及价值观的不同，对于养老环境和养老项目的要求具有很大的差异性，策划方案中要充分考虑到可变性，才能适应市场和老年人的需求。在物业管理经营管理中，更要体现出差异化服务和贴心式管理，人到老年每一位个体都有差异性，很多习惯不可改变，那就需要在硬件和软件上尽可能的适应老年人，硬件的建筑和软件的服务需要具备一定程度的可变性。

　　项目设计内容：

　　1、养老地产选址

　　养老地产的选址需要综合考虑自然环境和社会环境对项目的'影响，往往选择尽可能好的景观资源和干扰性较小的周边环境。不同的养老社区对环境的要求也不相同，如基础型养老社区。的部分服务需要依托于城市来提供，因此选址上常位于城市边缘或近郊。

　　2、建筑设计

　　在老年住宅建筑的设计中，应尽可能多地考虑为老年人提供利于交往的公共空间，增进老年人相互之间的交流，减少孤独感和寂寞感。在设计专住型住宅时，可考虑将公共交往空间扩展到合设或邻近的其他设施之中，在混住型住宅中则考虑将共用部分作为公共交往空间。在建筑单体设计中，要遵从无障碍设计规范，方便老年人的居住和生活。

　　3、园林景观设计

　　设计原则上要坚持“以人为本”，在安全舒适的基础上鼓励老年人走出来运动健身。老年人相比其他人群更加注重生活中周边环境和景观的营造，对绿色植物、花鸟鱼虫等增添生活趣味的事物有着超乎寻常的喜爱。因此在设计中应考虑到设置若干运动健身区、花鸟鱼虫观赏区、种植采摘区等兼有健身和娱乐功能的区域。

　　4、室内装饰和配套

　　室内装修方面，应尽可能减少五金件的使用，全部采用纯天然的无任何异味及有毒物质的环保涂料，木地板应做防滑处理。

　　建筑入口处面积要适当增大，地面力求平坦，便于轮椅通过。地面和浴池底都应防滑，浴池、厕所、楼梯及走廊两侧应设扶手，改变方向和高度的地方须用明显色彩表示，同时提高房间照明度，并抑制眩光。

　　养老社区是当前老龄化浪潮下的新兴事物，在开发模式、经营管理和规划设计等方面都亟待探索。养老地产的开发并不因市场的缺乏而变得容易，开发者要做好承担风险的准备。在项目策划之初，就需要对养老地产的各环节进行整体把握，系统化思考，从而明晰自身适合的开发类型和可利用的资源。在进行养老居住产品的设计时，应充分挖掘我国老年客户群的特征，创造出适应中国国情的产品类型，弥补传统的居家养老模式的不足，构建更合理有效的开发模式，开发出更多更好的养老地产项目，促进社会的和谐，提升老年人生活的幸福指数。