民事答辩状房屋租赁

　　民事答辩状房屋租赁1

　　答辩人：张XX，女，19XX年XX月XX日出生，汉族，住香港XX道XX号XX室。

　　被答辩人：郝XX，女，19XX年XX月XX日出生，汉族，住广州市越秀区XX路XX号B附楼XX。

　　答辩人与被答辩人房屋租赁合同纠纷一案，针对被答辩人的再审申请，现提出如下答辩意见，望合议庭予以采信：

　　一、涉案房屋的物业管理费争议在本案中予以处理并无不当

　　(一)涉案房屋的物业管理费支付符合《租约》约定，其争议属房屋租赁合同纠纷

　　xxxx年3月10日，答辩人与被答辩人签订《租约》，规定“管理费及其他水、电、泵、电话等杂费均由租客支付”，因此答辩人在本案中提出被答辩人支付租赁期间物业管理费的要求，有理有据。另外，《租约》关于权利义务的约定是建立在房屋租赁合同的基础，物业管理费争议基于房屋租赁合同纠纷之上并与其紧密相连，答辩人要求被答辩人支付物业管理费、杂费的要求附属于房屋租赁合同，若无《租约》则无此争议，双方之间的物业管理费争议仍属房屋租赁合同纠纷。

　　(二)涉案房屋的物业管理费争议并非物业管理费合同纠纷

　　答辩人要求被答辩人支付物业管理费、杂费的争议并非“物业服务合同纠纷”，“物业服务合同纠纷”是物业公司和与之签订了物业服务合同的业主之间发生的法律关系，物业公司提供的服务主要是对房产和共有部分进行维护。被答辩人虽为物业使用人，但其与物业公司之间并没有签订任何物业服务合同，无直接的合同关系，而追根究底，答辩人才是涉案房屋的所有权人，只有答辩人才与物业公司之间存在物业服务合同关系。

　　(三)关于被答辩人所称本案所涉及的物业管理法律关系与本案审理的租赁合同法律关系不是同一法律关系的主张，其并没有提供相应的事实根据和法律依据。

　　二、答辩人请求支付物业管理费和杂费及滞纳金有正当依据

　　(一)答辩人有权要求被答辩人支付物业管理费和杂费及滞纳金

　　1、双方之间的债权债务关系未转移

　　《租约》规定使得缴纳物业管理费、杂费的义务发生转移，即答辩人将缴纳物业管理费、杂费的义务转移给了被答辩人，但这种债务的转移未得到物业公司的书面确认，根据《合同法》第八十四条规定“将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。答辩人与被答辩人之间产生的债权债务关系，即答辩人享有要求被答辩人支付物业管理费、杂费的权利，被答辩人负有支付《租约》约定的物业管理费、杂费的义务，仍只存在于答辩人与被答辩人之间，对物业公司不产生任何法律效力，答辩人依然拥有要求被答辩人支付物业管理费的实体权利。可见，被答辩人混淆了债务人转移义务和第三人替债务人履行债务的区别，此处实属第三人替债务人履行债务。

　　2、被答辩人拒付物管费的行为违反了《租约》约定

　　被答辩人提出《协议书》“在承租期间的管理费和水电费均由被答辩人负责交清……在出租期间所欠的管理费和水电费由租客交清，一切与业主答辩人无关”的约定，主张被答辩人拥有全权处理租赁期间物管费问题的权利。《租约》的确如此规定，是为了保证被答辩人按时支付物管费而有此规定，但实际上被答辩人拒付物管费，其行为已严重违反了《租约》规定，作为《租约》一方的当事人，答辩人有权要求被答辩人按照合同约定依法支付物业管理费。

　　3、协议解除并不影响非违约方主张损害赔偿

　　xxxx年11月10日，双方签订《协议书》，约定“在承租期间的管理费和水电费均由被答辩人交情，一切与答辩人无关。”基于被答辩人的违约行为，双方协议解除《租约》，并不影响答辩人主张损害赔偿。因为权利的抛弃事关重大，应予明示，解除协议若没有对此作出明确约定，应视为没有约定。且合同解除有其内在的机能与目的，与权利抛弃无涉。另外，根据xxxx年11月14日，答辩人向被答辩人发出函件，表明保留追究违约责任的权利的行为，更有力地说明答辩人并无放弃相关权利。

　　(二)答辩人请求支付物业管理费和杂费及滞纳金的要求符合法律规定

　　当业主将其物业出租给他人或者交由他人使用时，业主可以和物业使用人约定，由物业使用人缴纳物业服务费用。但考虑到业主毕竟是缴纳物业服务费用的第一责任人，业主的地位相对稳定，为了保障物业服务企业的合法权益，《物业管理条例》第四十二条第一款规定“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。即使答辩人与被答辩人之间存在相关约定，答辩人仍然负连带交纳物业管理费的责任。

　　三、原审判决适用法律并无错误

　　(一)业主的连带交纳责任

　　1、业主的.连带交纳责任并无补充性

　　所谓连带交纳责任，是指当物业使用人不履行或者不完全履行与业主关于物业服务费用缴纳的约定时，业主仍负缴纳物业服务费用的义务，物业管理企业可以直接请求业主支付物业服务费用，这种连带交纳责任并非具有补充性。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”，属于《物业管理条例》第四十二条的重复。可见，物业服务企业可主动、直接要求业主承担连带支付物管费的责任。

　　2、退一万步讲，即便这种连带交纳责任具有补充性，也是指当存在物业使用人拒付物管费的事实时，物业公司就有权起诉业主或物业使用人，即业主和物业使用人都有权作为物业公司的第一追讨对象，而非应当以物业使用人作为第一追讨对象。

　　(二)连带责任的“追偿”

　　xxxx年2月14日，答辩人用现金支付xxxx年5月——xxxx年9月部分物管费120000元。xxxx年2月15日，答辩人与中航物业达成调解协议，除答辩人之前交纳的物业管理费外，xxxx年5月——xxxx年9月期间B附楼19A、19B、19C、19D、19E、19F、19G的物业管理费分别为：41521元、4111元、35046元、15046元、4111元、4111元、19258元，合计123204元。答辩人于xxxx年2月24日支付物业管理费70000元及xxxx年2月28日支付物业管理费53204元，两次合计123204元，答辩人按照调解协议履行了交费义务。答辩人三次交纳物管费合计243204元。因此，答辩人因连带责任而支付的物管费理向被答辩人追偿，有理有据。

　　四、涉案房屋的物业管理费和杂费及滞纳金的数额合法有理

　　(一)涉案房屋的物业管理费数额合法有理