物业公司管理方案

　　物业公司管理方案1

　　优质的物业管理是吸引客户的法宝，是经营者创造收益的源泉；而良好的经营效益又为物业管理提供了资金支持，以经营引导管理、以管理促进经营，二者相互依托，相互促进。商务写字楼是随着经济的高速发展，为满足高效、舒适的办公环境需要而产生的一种房地产商品。其商品属性从客观上要求物业服务公司要围绕经营实施科学化、专业化的管理服务，使物业实现保值增值。

　　一、组织加构的设定

　　（见附表一）

　　二、物业公司的工作职能

　　1．制度管理：制定物业公司日常工作的流程，工作秩序，制定相关的运营管理制度。

　　2．财务预算：参与物业公司的整体的运营成本费用，拟定写字楼对外出租收入及租金预算。

　　3．决策工作：分析各项工作任务及经营状况，对运营中出现的问题提出意见及建议，解决运营中出现的问题。

　　4．协调工作：协调各部门之间的关系，协调入驻业户公共关系。

　　5．业主管理：制定管理相关规定及程序，协助业主办理进场、撤场手续，督促业主服从各项管理制度。

　　6．监管工作：监管各业主运营情况，定期分类各类报告，了解员工工作表现、人员变动、掌握商户经营情况，改善工作流程。

　　7．业主服务：巡视物业公司员工提供之业主服务态度、服务技巧等，若有业主投诉，细心聆听、查明因由，及时解决问题及投诉，保持写字楼之信誉及形象。

　　8．营销工作：配合制定全年营销租凭计划，执行各项营销活动，参与营销推广活动之推广计划及实施。

　　9．培训工作：对招商主要营销人员进行培训，如日常工作程序，商户沟通技巧等。

　　10．培养物业公司员工团队精神：倡导彼此信任、友好一致、团结互助、精诚合作的工作氛围。

　　三、本司的发展方向确定

　　物业管理企业正逐步走向市场化、规范化，一些依靠开发商“过生活”的襁褓之婴，也慢慢走出保护伞，逐渐走向市场化。但在我国，多数物业管理企业仍然存在专业水平匮乏的现象，也因此导致物业管理行业频频闹纠纷，所以，提高物业管理企业的专业化水平是我国物业管理企业的唯一发展方向。

　　简言之，现代物业管理中大部分的职能是通过对物和对行为的管理，最终转向以提供优质服务主经营方式转变。

　　物业管理涉及业主的方方面面，各项管理工作针对性、技术性又很强，要提高物业管理的整体水平，降低物业管理的成本费用，就必须对物业实行专业化管理，由物业管理企业来全面负责和承担管理责任。虽然国内物业管理市场正迅速发展，需求日益壮大，然而，综观国内现在的物业管理水平，均与专业的物业管理服务有一定的差距。故此，我们一方面可以大胆借鉴香港地区和国外一些发达国家的物业管理经验，探索建立符合国际惯例并适合中国国情的物业管理体系，同时自己也要勇于实践和尝试，构建新思路，实施新举措。

　　综上所述，物业公司应把管理物业转变成为经营物业，从而走规范化、专业化的发展之路，是本集团物业管理公司发展的方向，也是未来我物业公司发展的必然趋势，这需要物业公司的每一名物业管理人去思考、去创造、去实现。

　　四、物业的公司收支分析

　　物业公司的收入来源，大致归纳就包含四个方面的收入：

　　一、公共性服务费用的收入，就是通常所说的物业管理费；

　　二、公众代办性服务费的收入；

　　三、特约服务费的收入；

　　四、物业企业的综合经营的收入。

　　就上述的四种收入，是物业企业经过多年的实际操作经验和市场调查、研究、分析的。可以看出，第一种物业管理费在物业公司为扩大招商，促进市场可持续发展的情况下，在短期或中长期时间内作为市场发展吸引力的主营业务收入。作为实质性的物业经济收入。第二种公众代办服务费，就目前的市场环境来看，水、电及其他代办项目都是控制在国家能源相关部门，物业管理企业得不到任何的手续费，只能是物业管理企业免费为住户和业主提供服务。第三、第四种服务费收取靠的是物业管理企业有能力去充分发掘、开拓市场，如果忽视或者没有能力作到，则企业就根本没有发展的前途和空间。

　　再看物业公司的支出情况：

　　一是物业成本包含有服务人员的工资、社会保险；物业管理区域公用部位、公用设施设备的日常维护费；清洁费用；绿化养护费；公共秩序维护费；办公费；固定资产折旧等等，我在核算营业成本的时候包含了直接的`人工费、材料费；

　　二是核算开展物业管理过程中发生的管理费用；

　　三是核算财务费用；

　　四是核算所得税。

　　在实际工作中我做了一些调查，并针对调查的资料进行统计、分析，得出了如下的结果：

　　物业公司的支出，是在规范化操作下，按照国家相关部门审定的指导价，占物业管理费的比例分别为：

　　人工费：40％（占物业管理费总额）；清洁：10％；工程维护、园林绿化：10%；管理成本：7％，其它及不可预计费3%，总计支出费用占到物业管理费的70％以上。那么，实际盈利值只有30%左右。

　　按照以上数据得出，物业公司经营是集团有发展的必要性。

　　１、物业市场需求需要物业从管理物业向经营物业过度

　　就目前的市场来看，物业公司出路是如何从管理物业到经营物业，如何选取其二者的最佳结合点着手，既不能全力搞其他经营，而相应降低物业服务的质量，也不能死死看守物业项目，只顾日常作业，不搞创新而将物业公司的大好资源白白浪费。因此，正确的做法应当是在一方面不断提高物业管理服务水平，不断创新增加服务项目的同时进行经营创利活动。

　　２、经营物业的资源及管理运作

　　经营物业的资源管理就是策划、组织、领导及控制物业公司的资源，以求实现管理服务及经营的总目标。资源项目中主要分为两大部分：一是物质资源；二是人力资源。

　　在物业项目中的人力资源是最重要的资源。因为每个服务性项目的经营管理是一项复杂的、细致的工作，它涉及的面广、范围大，要求高于其它行业。

　　物质资源又可分为固定资产资源与资金资源。这是都具备的资源，只是能力的大小、资金的多少的区别。

　　物业企业的品牌、良好的信誉及形象，物业项目与其他单位或企业的良好关系，一定的经营客源网络，有用的资料、时间等，都可视为物业项目的宝贵资源。

　　物业项目的经营管理者的目标就是要通过利用这些资源提供给客户一流的服务，同时获得企业的经济收益，实现盈利的目标。经营物业大致有以下四个方面的基本管理运作：

　　（1）、策划。策划即预先确定目标及方针，然后根据目标制定一整套详细的实施方案来达到目标。就根据物业公司的实际情况，物业经营的资源的优缺点，商家的心态，将来的市场的发展趋势和方向，制定可行性方案。

　　（2）、组织。组织是指充分利用物业项目中一切可利用资源，以便最有效地达到经营管理的目标。组织就是充分地、有效地利用物业公司中各个职能单位，每项设备，每个员工在经营管理活动中，协调一致地发挥其功能和作用。

　　（3）、领导。领导是促进和指挥属下员工履行岗位职责，对员工给予指导和监督，以确保得到最高和最佳的工作效率及经济收益。

　　（4）、控制。控制即监督和检查计划的执行情况和目标的实现程度。如成本控制、财务控制、质量控制。

　　所以，具备上述的运作能力后，我们的经营与服务在日常管理中不是矛盾的而是相辅相成的。

　　五、写字楼经营管理方案

　　物业公司管理方案2

　　一、物业管理公司人力资源管理的重要性

　　物业管理企业的人力资源结构是一种劳动密集型结构，我们将人力资源结构划分为二大类，一是职员；二是员工。职员一类，即各管理处管理员以上以及公司总部工作人员，列入公司人事编制，；而员工一类，则为各管理处保安员、保洁员、绿化员、会所服务员、厨房工作人员，这些人员一般都是属于各管理处自己的编制，而工程维修人员一般都放到管理员层次，属于公司编制。员工由各管理处自行管理，且不享受公司的相关福利。所以只有将人力资源从管理角度，从招工、分工、到工作的完成都要划分清楚岗位、要求、薪水，都明文规定好，才能从根本上适应和促进企业的文化的发展；提高公司的经济效益。

　　二、物业管理公司的人力需求

　　结合物业管理自身特点，物业管理企业人员素质结构主要有以下几个方面：

　　1、总经理：一人是决策型人才招聘。要求：知识广博，眼界开阔，胸怀坦荡。既有雄才大略和过人胆识，又有敏锐的洞察力和慎密判断能力。年薪xx元

　　2、总经理助理：一人是参谋型人才招聘。要求：有真知灼见，思维敏捷，阅历丰富，善于出谋划策，拟定方案。年薪xx元

　　3、综合型。知识面广，综合能力强，能将先进管理经验和管理方法为我所用，能较迅速而准确地分析、概括、总结和发展各种新思想、新建议。物业管理企业应具备较多的此类型人才。

　　4、办公室主任一人是协调型招聘人才。要求：活动能力强，人际关系好，善于组织协调，具有较丰富的心理学知识。对内能协调各部门关系，使其相互配合，对外则善于化解各方面的冲突。

　　5、人力资源部长一人是监督型招聘人才。要求：秉公从业，办事公道，铁面无私，管理严格，通晓法律，善于采取对策，依法维护经营权益。办公室工作。

　　6、食堂主管一人；维修主管一人是执行型招聘。要求：办事认真可靠，落实迅速准确。

　　三、物业公司人力资源管理方案

　　1、建立责任目标。也就是制定各岗位的责任及要求。食堂目标责任书水电维修目标责任书其中明确工作的指标

　　2、招聘与录用：严格控制人员招聘把关。

　　1视力

　　2身高

　　3身体健康状况

　　4身份

　　5执业证书

　　3、录用。经调查合格的可以办理手续，填写正式表格，存档。

　　4、试用。一般使用一个月，合格后签订正式合同。

　　5、离岗辞职。要提前两个月提交书面申请，说明离岗的理由。经审核批准后，填写辞职书。

　　6、培训与开发：制定职员培训、学习工作的具体目标与措施。

　　1定期对在职职工进行专业培训，提高技能，培养公司自己的人才。

　　2定期对在岗职工进行岗位技能测定并考核。

　　7、考核与发展：。落实职员晋升考核、绩效考核的具体目标和保障措施。

　　8、人事管理：主要对人员数量、人员异动状况进行统计分析，人力资源状况、人才梯队分析，建立职员档案库等工作。

　　9、不断的策划公司的人力需求和岗位需求。

　　10、定期统计人员的流失率和原因。

　　定期对人员异动状况进行统计分析，掌握相关的数据，对于人力资源管理方案的制定具有十分重要的意义。因为，一份行之有效的企业内部人力资源管理方案，必须建立在对企业的人力资源状况充分了解和掌握的基础上。而对于企业人员异动状况的掌握，对整个方案的构思以及解决措施的提出，便是有了充分的数据说明，从而增强方案的可行性。

　　11、搞好企业文化建设：，促进沟通、改善工作氛围、建立学习型组织。

　　四、组织学习的方案

　　组织学习方案的制定。首先是学习层次的确定。物业管理企业可以分为决策层、中层管理者、管理处主任、基层管理者、一线员工几个层次。其次是学习内容的确定，可以由需求确定结果得到。再次是学习方法的选择，如授课法是获取知识的有效途径，态度转变应采用计划性指导，而视频法则适用于问题解决技能的培养等。最后，应合理安排学习活动的环境因素，如时间、地点等。