天津市物业管理条例实施细则

　　天津市物业管理条例实施细则

　　第一条为了规范物业管理服务的市场行为，保障社会公共利益，维护业主和物业管理服务企业的合法权益，根据国家有关法律、法规的规定，结合本市实际情况，制定本条例。

　　第二条本条例适用于本市行政区域内所有的物业管理活动。

　　第三条本条例所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。

　　本条例所称物业管理，是指全体业主对物业共同利益的维护和管理，由物业管理服务企业依照与业主或者业主会合同约定，为业主提供服务，对物业及其环境、秩序进行专业养护、维修和管理。

　　第四条物业管理推行业主自治与专业服务相结合的社会化、市场化管理体制。物业管理应当遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。

　　第五条新建住宅小区和有两个以上业主的新建住宅物业，应当实行物业管理;商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业，根据条件推行物业管理。

　　第六条市房地产管理局是本市物业管理的行政主管部门，负责本条例的组织实施。

　　区、县房地产管理局是本辖区物业管理的行政主管部门，负责对本辖区内物业管理活动的监督管理。

　　市人民政府其他有关部门，按照各自职责，负责相关的管理、服务工作。

　　街道办事处、乡镇人民政府对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。

　　第二章 业主、业主会、业主委员会

　　第七条业主是指物业的所有权人。业主享有下列权利：

　　(一)参加业主会会议，发表意见，享有表决权;

　　(二)推选业主代表、选举业主委员会成员，享有被选举权;

　　(三)监督业主会或者业主代表会(以下统称业主会)和业主委员会的工作;

　　(四)提议召开业主会会议;

　　(五)接受物业管理服务合同约定的服务;

　　(六)监督物业管理服务企业的管理服务活动;

　　(七)法律、法规规定的其他权利。

　　第八条业主应当履行下列义务：

　　(一)遵守业主公约;

　　(二)遵守业主会通过的决议和物业管理制度;

　　(三)配合物业管理服务企业按照业主公约、物业管理服务合同和物业管理制度实施的物业管理活动;

　　(四)按照物业管理服务合同的约定，交纳物业管理服务费;

　　(五)按照规定缴存维修基金;

　　(六)法律、法规规定的其他义务。

　　第九条业主会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主会是业主集体行使权利和维护全体业主合法权益的组织。

　　业主会行使下列权力：

　　(一)制定、修改业主会章程和业主公约;

　　(二)选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会的活动;

　　(三)审定物业管理服务合同内容，确定物业管理服务企业;

　　(四)审议通过物业管理服务企业提出的物业管理服务年度计划和物业管理制度;

　　(五)监督物业管理服务企业的管理服务活动;

　　(六)决定维修基金的使用方案，并监督实施;

　　(七)决定涉及业主利益的其他重大事项。

　　第十条同一个物业管理区域内的'业主不足一百人的，可以直接组成业主会;一百人以上的，由业主按照业主总数的一定比例推选业主代表，组成业主代表会。业主代表会的代表一般不得少于三十五人。

　　业主代表会行使业主会的权力。

　　第十一条已交付使用的新建物业有下列情形之一的，应当召开首次业主会会议：

　　(一)出售建筑面积达百分之五十以上;

　　(二)业主入住率达百分之五十以上;

　　(三)首位业主实际入住达二年以上。

　　第十二条首次业主会会议由进行前期物业管理服务的企业负责召集。

　　进行前期物业管理服务的企业不召集首次业主会会议的，业主有权要求进行前期物业管理服务的企业召集，或者要求区、县物业管理行政主管部门督促召集。进行前期物业管理服务的企业仍不召集的，在区、县物业管理行政主管部门和街道办事处的指导下，由居民委员会组织召集或者业主自行召集。

　　第十三条首次业主会会议应当讨论决定下列事项：

　　(一)制定业主会章程;

　　(二)修订业主公约;

　　(三)选举业主委员会;

　　(四)确定物业管理服务企业;

　　(五)决定物业管理其他重大事项。

　　第十四条业主会会议每年至少召开一次，由业主委员会负责召集。业主会会议可以邀请街道办事处、公安派出所、居民委员会和使用人的代表列席。

　　根据业主委员会或者五分之一以上业主的提议，可以随时召开业主会会议。

　　第十五条业主会应当按照本条例和业主会章程开展活动。业主会作出的决议，不得与法律、法规、规章相抵触。

　　业主会作出的决议，必须经代表物业管理区域内二分之一以上投票权数的业主通过。投票权按照业主拥有房屋建筑面积计算。业主投票权数的具体计算方法，由业主会章程规定。

　　业主代表行使表决权前，应当事先征求其所代表的业主意见，并如实反映业主意见。

　　业主会作出的决议，对物业管理区域内的全体业主具有约束力，并应当在物业管理区域内公告。

　　主业会签订的物业管理服务合同，由全体业主共同承担民事责任。

　　第十六条业主委员会是业主会的办事机构。业主委员会成员在业主中选举产生，每届任期三年，可以连选连任。业主委员会设主任一名、副主任一至二名、委员三至十一名。主任、副主任在业主委员会成员中推举产生。

　　业主委员会不得从事经营活动，其成员不得在为本物业管理区域提供管理服务的物业管理服务企业中任职。

　　第十七条业主委员会履行下列职责：

　　(一)召集业主会会议;

　　(二)执行业主会作出的决议，定期报告有关决议执行的情况，提出物业管理建议;

　　(三)根据业主会的决定，代表业主会签订、变更、解除物业管理服务合同;

　　(四)监督物业管理服务企业的管理服务活动，支持物业管理服务企业正当的管理活动;

　　(五)听取和反映业主、使用人的意见，协调与物业管理服务企业的关系;

　　(六)履行业主会赋予的职责;

　　(七)完成业主会交办的其他事项。

　　第十八条业主会自成立之日起十五日内，业主委员会应当持下列文件向所在地的区、县物业管理行政主管部门办理业主会备案手续：

　　(一)业主会章程;

　　(二)业主公约;

　　(三)业主委员会组成人员的基本情况。

　　第十九条物业使用人根据与业主的双方约定，享有业主相应的权利和履行业主相应的义务。但使用人与业主约定的内容不得违反业主公约和本条例的规定。

　　业主应当将与使用人的约定，书面告知业主委员会和物业管理服务企业。

　　本条例所称使用人，是指物业的承租人或者实际合法使用物业的人。

　　第二十条业主会和业主委员会可以在物业管理服务费中按照每年不超过百分之一的比例提取活动经费，具体办法由业主会和物业管理服务企业在物业管理服务合同中约定。

　　第三章 物业管理服务企业

　　第二十一条物业管理服务企业应当具有独立的法人资格，并按照物业管理行政主管部门核定的资质等级从事物业管理服务活动。

　　第二十二条物业管理服务企业享有下列权利：

　　(一)依照有关规定和物业管理服务合同，对物业及其环境、秩序进行管理;

　　(二)依照物业管理服务合同收取物业管理服务费;

　　(三)对造成物业共用的部位、设施、设备损失的，代表业主要求责任人停止侵害、恢复原状、赔偿损失;

　　(四)法律、法规规定的其他权利。

　　第二十三条物业管理服务企业应当履行下列义务：

　　(一)履行物业管理服务合同，提供服务;

　　(二)定期公布物业管理服务费和维修基金的使用情况;

　　(三)接受业主、业主会和业主委员会的监督;

　　(四)接受物业管理行政主管部门的监督管理;

　　(五)法律、法规规定的其他义务。

　　第二十四条物业管理服务企业未经业主会同意，不得将物业项目整体转让给其他物业管理服务企业管理。

　　物业管理服务企业可以将专项服务委托专业公司承担。

　　第二十五条物业管理服务企业应当配合街道办事处、居民委员会工作;协助公安部门维护物业管理区域内治安秩序、制止违法行为。在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时，应当及时向公安和有关部门报告，并协助做好调查和救助工作。

　　政府有关部门、街道办事处和居民委员会应当支持物业管理工作，不得干预物业管理服务企业正常经营和管理服务活动，不得乱摊派。

　　第四章 前期物业管理

　　第二十六条前期物业管理是指业主会成立前，开发建设单位委托物业管理服务企业进行物业管理服务的活动。

　　第二十七条新建商品房出售前，房地产开发企业应当委托物业管理服务企业进行前期物业管理，并签订前期物业管理服务合同。

　　前期物业管理服务合同至首次业主会确定物业管理服务企业并签订物业管理服务合同之日终止。

　　第二十八条房地产开发企业出售新建商品房时，应当向购房人明示前期物业管理服务合同及其内容。购房人购买新建商品房时，应当对前期物业管理服务合同中相关内容予以书面确认。经购房人确认的前期物业管理服务合同，对购房人具有约束力。

　　第二十九条购房人购买新建商品房时，应当签署业主公约。业主公约的内容不得违反法律、法规和社会公共利益。

　　第三十条规划、设计新建住宅小区时，应当统筹规划、合理布局物业管理服务的各项设施，并按照开发建设住宅总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理服务用房，用于物业管理服务活动和业主活动。

　　开发建设单位应当按照规划、设计的要求建设物业管理服务用房。在物业竣工验收合格后三十日内，将建成的物业管理服务用房无偿移交物业管理服务企业。

　　第三十一条物业管理服务用房属于全体业主所有，由物业管理服务企业负责维修、养护，不得买卖和抵押;任何单位和个人不得占用或者改作他用。

　　第三十二条开发建设单位应当在新建物业竣工验收合格后六十日内，向进行前期物业管理服务的企业提供下列文件和资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料;

　　(二)物业竣工验收资料;

　　(三)共用的设施、设备安装使用和维护保养技术资料;

　　(四)物业质量保证文件和使用说明文件;

　　(五)物业管理需要的其他资料。