深圳国五条细则

深圳国五条细则

　　深圳国五条细则包括八方面内容，其中明确提到：2013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度，下面是细则的详细内容。

　　深圳版“国五条”细则，内容如下:

　　根据《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)以及《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(粤府办〔2013〕11号)的要求，为继续做好我市房地产市场调控工作，现就有关问题通知如下:

　　一、完善房价调控工作机制

　　加强市场监测与价格分析，引导房地产开发企业理性定价，严格规范新建商品住房供应管理，促进中低价位普通商品住房和保障性住房的有效供应，进一步完善稳定房价工作机制。根据我市年度经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等情况，确保2013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。

　　二、加强房地产税收征管

　　严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定，充分发挥税收政策的调节作用。税务和规划国土部门要加强沟通协调，依法严格开展房地产税收征管工作，充分发挥房地产税收在引导住房合理消费、抑制投资投机购房方面的作用。完善房地产价格评估技术，发挥其在房地产税收征管中的积极作用，继续加强存量房交易税收征管工作，并根据房价变动，适时、适当调整征税评估价格。

　　三、严格实施差别化住房信贷政策

　　银行业金融机构、市规划国土等部门要密切配合，加强信息互通共享，强化借款人资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。银行业金融机构要严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。银行业监管部门要加强对各商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，依据相关规定严肃查处违规住房信贷行为。人民银行深圳市中心支行可根据我市年度新建商品住房价格控制目标和政策要求，在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率。继续完善住房公积金制度，积极推进住房公积金缴存扩面工作，进一步提高住房公积金贷款政策对于合理住房需求的支持力度。

　　四、严格执行商品住房限购政策

　　要继续严格执行国家、省、市商品住房限购措施。市规划国土部门要加强与市税务、民政、公安、社保等部门的合作，实现信息互通，杜绝通过补缴社保、多重户口等方式规避限购政策的行为;发挥个人住房信息系统在限购、限贷政策中的作用。各有关单位要加大对提供虚假信息、以欺骗手段获取房地产预售合同备案、房地产过户登记等违法违规行为的查处力度，坚决遏制房地产市场投机行为。

　　五、增加住房和用地供应

　　市规划国土部门要积极增加住房用地有效供应，科学编制年度住房用地供应计划，拓宽城市更新等住房用地供应渠道，2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。进一步加大公共租赁住房、安居型商品房和普通商品住房用地供应力度，确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于年度住房建设用地供应总量的70%。加快保障性住房和中小套型普通商品住房项目的建设和销售，促进市场供应。

　　六、加快落实保障性安居工程规划建设

　　市住房建设部门要加大保障性安居工程建设力度，通过新安排用地建设、城市更新项目配套建设、产业用地配套住房建设、轨道和交通场站上盖以及企业利用自有存量用地建设等方式筹集和建设保障性住房。2013年度新安排筹建保障性安居工程项目4万套，新开工保障性安居工程项目1.5万套，竣工2万套，基本建成3万套。建立和完善以公共租赁住房和安居型商品房为主，以货币补贴为重要补充的住房保障方式。加快保障性住房工程进度和分配管理，严格落实年度保障性住房建设和分配责任目标，建立健全安居型商品房轮候制度。

　　七、进一步加强市场监管

　　强化商品房预售管理，引导房地产开发企业理性定价。继续严格执行商品房销售价格备案、明码标价、一房一价等规定，严格按照申报价格对外销售。健全房地产市场监督管理机制，各部门要加强沟通协作，建立健全信息共享、情况通报及违法违规行为的联合查处机制。进一步规范二手房市场交易秩序，强化房源信息编码运用，加大对发布虚假房源信息行为的查处力度，规范房地产经纪机构和经纪人的准入管理，积极引导房地产经纪行业持续健康发展。进一步完善房地产行业诚信管理制度，将违法违规销售等行为记入房地产开发企业信用档案，并依据相关规定进行处理。

　　八、加强市场预期管理

　　进一步加强住房市场运行监测管理和预期引导，提高市场监测频率，细化监测区域，加强热点片区监测力度。及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息，方便居民置业参考和引导市场预期。继续加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清。对诱导购房者违反限购、限贷等政策措施，造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的.企业、机构、媒体和个人，要进行严肃处理。

　　相关解读

　　商品房去投资化将更明显

　　美联物业全国研究中心总监徐枫：

　　深圳版细则和此前新国五条以及广东省的细则大同小异，总体都和预期一样，但比广东细则更有执行性，其中就包括房价控制目标与收入挂钩。

　　深圳版细则没有“更严厉”内容，原因在于，现在地方政府很清楚3月份的成交火爆很大程度上来源于新国五条出台后的恐慌性入市，因此没有把税收、信贷等政策“定死”而是“留了一手”，因为那样做的话就会误伤一大批刚性需求的置业者。

　　中央调控以及深圳这一细则传递出的信息很清晰，就是房地产业的黄金十年已经过去，一线城市以及重点城市的“商品住宅去投资化趋势将会很明显”。“以前的政策会讲拓展老百姓的财产性收入”，但现在政策更明确住宅将不适于投资。

　　此外，“深圳版”细则还将“预期管理”明确化，放出信号强调“不要再炒作房价上涨”。在这样的政策下，预计4月份开始，深圳的楼市成交量将会明显收缩，但2013年全年的成交量将仍会比2012年高，并且“不要对房价下跌有过高期望”，因为在现行体制下，住房需求依然十分巨大，尤其是在一线城市里。

　　此外，“房产税”仍会是今年中央的重中之重，深圳无疑会成为第二批试点城市，而房产税最快可能在下半年就会落地。

　　看似“温和”实则“很有料”

　　中联地产二手房研究院总经理肖小平：

　　深圳这份文件看似“温和”，实则“很有料”。在这样一份细则下，深圳“后续调控的弹性可以非常大”，这意味着调控可以有“后招”。

　　“深圳这一细则对于房地产市场价格的控制可以说是用心、细致”，除了房价目标和收入挂钩外，还有“促进中低价位普通商品住房供应”和“引导房地产开发企业理性定价”。

　　此外，深圳虽未明确强征差额20%的个人所得税，但细则中表述的调整评估价则意味着在现行政策下，深圳可以通过提高评估价加强对交易环节的征税力度。

　　总体而言，“深圳版”细则对于市场的心理震慑作用依然很大。