物业纠纷民事上诉状

　　物业纠纷民事上诉状1

　　上诉人(原审被告)：贾xx，XXXX年X月X日出生，汉族，xx市XXXX居民，住XXXX。

　　电话：XXXX

　　被上诉人(原审原告)：xxxx物业服务有限公司，住xx市顺义区天竺工业开发区B区内xxxx城市花园。

　　法定代表人：谢炜,总经理。

　　电话：XXXX

　　上诉人与被上诉人物业服务纠纷一案，因上诉人不服xx市顺义区人民法院(以下简称“一审法院”)(xxx0)顺民初字第3223号《民事判决书》(以下简称“一审判决”)，特向贵院提起上诉。

　　上诉请求：

　　一、撤销一审判决;

　　二、将本案发回重审或依法改判，判决驳回被上诉人起诉或驳回被上诉人在一审中提出的全部诉讼请求。

　　事实与理由：

　　一、被上诉人不具备起诉上诉人的主体资格，应当依法驳回其起诉。

　　xxx1年，与上诉人签订《xxxx城市花园物业管理服务协议书》的主体为xxxx物业管理有限公司，并非本案被上诉人xxxx物业服务有限公司。被上诉人未向上诉人提供任何证据证明其与xxxx物业管理有限公司之间是同一家公司。《合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。上诉人所在小区有上百家公司，xxxx物业管理有限公司与xxxx物业服务有限公司是何种关系，上诉人没有义务去调查了解，xxxx物业管理有限公司或xxxx物业服务有限公司亦从未向上诉人下发任何有效通知。事实上，xxxx物业管理有限公司早已下落不明，主体资格无从查找。被上诉人并未将相关名称变更文件当成证据向法庭提交，导致上诉人无法对该等证据进行质证，一审法院以未经呈堂的证据作为确定本案被上诉人主体资格的依据(见一审判决第3页第2-4行)，已直接违反了《民事诉讼法》第六十六条确定的“证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证”的基本原则。因此，本案被上诉人不具备起诉上诉人的主体资格，其起诉应当被驳回。

　　二、避开主体资格问题存在的错误，被上诉人起诉上诉人要求支付物业服务费用，其中有七年的费用超过了诉讼时效，被上诉人早已失去胜诉权。

　　上诉人与xxxx物业管理有限公司之间签订的《xxxx城市花园物业管理服务协议书》第十一条明确规定了物业管理和电梯费的交费时间，即“每季第一个月内交上一季度费用”。xxx0年3月3日，被上诉人起诉上诉人要求交纳从xxx1年1月至xxx9年12月的物业费，时间长达9年。在本次诉讼外被上诉人从未向上诉人催交物业费。所谓诉讼时效，是指权利人于一定的期间内不行使请求人民法院保护其民事权利的权利，即丧失该权利，人民法院对其民事权利不再予以保护的法律制度。物业公司对业主主张的物业费、电梯费为普通债权。债权请求权以财产利益为内容，不具支配性。若权利人长期怠于行使权利，会使法律关系处于不确定状态，不利于维护社会交易秩序稳定，故债权请求权适用诉讼时效的规定，其诉讼时效为两年。由于被上诉人长期以来未向上诉人主张物业费，双方的法律关系已处于稳定状态，被上诉人已无权再向上诉人主张前七年的物业费。上诉人在一审庭审中已明确提出诉讼时效抗辩，一审法院却视而不见，在未进行任何解释和说明的情况下驳回上诉人的该项异议，已严重违反了我国民事法律对于诉讼时效的规定。

　　三、一审判决认为，原被告自愿签订的物业管理服务协议，不违反法律的强制性规定，合法有效。此认定严重违背了事实，理由如下：

　　(一)上诉人在《xxxx城市花园物业管理服务协议书》上签字时，上诉人与xxxx物业管理有限公司之间并不存在平等协商的交易条件，上诉人签署协议并非出于自愿，而是迫于无奈。当时的背景是，开发商利用广大业主无地容身、急于收房的现实困境，强迫广大业主在其单方面制定的格式文本上签字，否则不予办理房屋交付手续。广大业主无权对合同文本提出任何修正意见，唯有接受对方在合同中设定的全部条件。此等所谓“平等”协议，有如帝国主义强迫旧中国签署的《南京条约》、《辛丑条约》，对广大业主而言，是不折不扣的“卖国条约”，毫无公道和正义可言!

　　(二)从协议内容上分析，《xxxx城市花园物业管理服务协议书》全面限制业主应有的合法权利，规避物业公司自身应当承担的义务。例如，协议书第七条明确规定：甲方(业主)及其使用人与物业管理人在本物业内不存在人身安全财产保管或保险关系。维护业主人身与财产安全是任何一个合法存在的服务公司应尽的责任，而被上诉人却通过这一条款逃避自身责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定：符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持:……(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。因此，《xxxx城市花园物业管理服务协议书》应当归于无效。

　　(三)《xxxx城市花园物业管理服务协议书》是一个前期物业管理协议，并非永久性协议。荒诞的是，该临时协议却被一审法院认定为一个永久性协议。广大业主倾其所有、负债累累方购得住房这一生存必需品，在房屋交付后不但要归还所欠银行贷款，还要变成物业公司终身不变的债奴。银行贷款终有还清之日，而物业公司的债务却会永久存续。为了保证被上诉人的非法利益能够继续，被上诉人多次恶意阻挠广大业主成立业主大会或业主委员会，拒不提供办公用房和相关资料，导致业主委员会不能正常开展工作，法律赋予业主委员会选聘物业服务企业的合法权利亦无法行使。

　　(四)被上诉人xxxx物业管理有限公司未提供证据证明其已经向上诉人提供任何服业服务，无权收取上诉人物业服务费用。

　　(五)被上诉人所收取之物业费用未依法公示，也未用于小区公共事业。xxx5年1月，xx市实施《xx市住宅物业服务检查规范》，明确规定：利用小区共用部位、共用设施设备开展有偿服务的，要有相关业主、业主大会同意意见或协议。被上诉人自接管小区物业以来，从未向广大业主提交年度工作报告，也从未公示其利用业主公共部位、公共设施获利的基本情况。被上诉人未提供任何证据证明“物业管理服务费是乙方(被上诉人)用于花园日常运作之费用”，事实上，该费用大部分被被上诉人私吞。

　　四、一审判决质量低劣，法理不明，系司法之耻。

　　(一)一审判决语言失范，逻辑混乱。一审判决第1页写道：“原告xx物业公司诉称，被告于xxx1年1月起至xxx6年12月31日拖欠物业服务费……”，到第3页又变成了“现xx物业公司要求贾xx支付xxx1年5月6日至xxx9年12月31日的物业服务费(包括电梯费)。”其一，一审判决的描述前后时间相差三年多，起止时间均不一，令上诉人无所适从。其二，被上诉人到底是要物业服务费还是电梯费呢?一审判决始终没有交代清楚。被上诉人在一审中仅提出物业服务费的诉讼请求，在计算时将电梯费包含在内，显然犯了逻辑错误。根据原《xxxx城市花园物业管理服务协议书》第十一条之规定，物业服务费和电梯费是两项并列的费用。被上诉人自身都没有搞清楚其诉讼请求是如何构成的，一审法院在这个问题上显然也跟着犯了糊涂。

　　(二)《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定的是提起民事诉讼四个条件，不能作为认定当事人权利义务的实体法依据。一审法院判决本案的依据居然是“《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定”(见一审判决第3页)，荒谬至极。

　　(三)一审判决多判决了上诉人诉讼费用，于上诉人不公。在诉讼过程中，被上诉人已放弃要求上诉人支付违约金5599.09元的诉讼请求。在判决上诉人部分败诉的情形下，对双方当事人应交纳的诉讼费应当采取按比例分摊的原则，而一审法院将全部诉讼费都判决由上诉人承担，显然违反了《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定。

　　综上所述，一审判决未依法查明被上诉人的主体资格，未依法查明上诉人签署不平等协议的.背景，事实认定不清，法律适用错误;此判决质量低劣，社会影响恶劣，应予纠正。上诉人恳请二审法院将此案依法发回重审，或在查明事实的基础上予以改判!

　　此致

　　xx市第二中级人民法院

　　上诉人：贾xx

　　二Oxx年五月二十九 日

　　物业纠纷民事上诉状2

　　上诉人(原审被告)： ，性别： 出生： 电话：

　　民族： 职业： 住址：

　　被上诉人(原审原告)：天津市佰翰物业管理有限公司，地址：天津市河北区张兴庄北路博德花园5号楼4门底商，法定代表人：杨翰哲，董事长

　　上诉人因天津市佰翰物业管理有限公司物业纠纷一案，不服天津市河北区人民法院(xxx8)北民初字第 号判决，现提出上诉。

　　上诉请求：

　　1.请求撤销天津市河北区人民法院做出的(xxx8)北民初字第 号判决;

　　2.判令由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。

　　事实与理由：

　　一、原判决认定事实不清并有误

　　(一)原判决“本院认为，原告与被告签订的《物业管理服务合同》合法有效”，并以此认为原审原被告之间存在物业服务管理，其认定事实错误。

　　1.《天津市物业管理条例》第四十二条规定：“物业管理服务合同应当载明下列主要内容：“……(四)物业管理服务标准;(五)物业管理服务费用;(六)物业管理服务合同期限……。”

　　上诉人与被上诉人之间虽然签订了物业服务合同，但是合同中既没有明确服务标准、服务费用，也没有约定服务起始时间，事后双方也没有任何补充约定。也就是说，合同最根本的条款不具备，合同内容根本就不具备应有的法律效力。

　　2.事实上，被上诉人佰翰物业公司自始至终根本就没有对业主提供物业服务，其根本就没有开始服务，更谈不上退出的问题。佰翰物业公司与开发商博德房地产公司同属一个法人代表，其在小区内的工作只是开发商售后服务。佰翰物业公司只是在业主入住的时候，利用其强势地位迫使业主预交半年物业费(含电梯)，而其与业主之间根本就没有交纳物业费及服务开始时间的约定，也没有提供相应的物业服务，其收费属于无权收费，应该予以返还给上诉人。

　　3. 《物业管理条例》第二十四条规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”被上诉人佰翰物业的进驻既没有通过投标方式，也没有通过经行政部门批准采取协议的方式，显然违法。

　　同时《天津市物业管理条例》第42条规定“物业管理服务企业应当自物业管理服务合同签订之日起十五日内，将物业管理服务合同报物业管理项目所在地的区、县物业管理行政主管部门备案”，即佰翰物业公司进驻小区，必须向所在地河北区物业办公室办理备案手续，而事实上，佰翰物业根本就没有在物业办备案，其根本就不具备进驻小区服务资格，更谈不上收费权。

　　4. 根据《物业管理条例》第二十九条规定：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”但是，到今日为止，被上诉人仍然未向本小区业主会移交上述大部分资料及设施(有河北区物业办协调会记录为证)，没有履行一个正常物业公司的义务。这也从另一个方面证明了，该物业公司的信用、责任心很有问题，其根本就没有在小区进行物业管理服务的资格。

　　5.被上诉人在河北区法院起诉的几十位业主，都是先前起诉开发商以启动电梯的。而对于其他近三百户未起诉开发商的业主，佰翰物业并没有起诉。从此也能看出，佰翰物业显然是和博德开发商相勾结，对先前起诉的业主们进行打击报复。

　　(二)原审判决在错判的同时，还出现多次计算错误，暴露了原审判决的及其随意性!

　　1.物业费方面。上诉人入住时，被迫预交了含有电梯的半年物业费 ______ 元(0.7元/平米/月)，而原审法院是按照0.5元的标准计算的，对于上诉人多出来的0.2元却视而不见，即使按照错判的结果,也给上诉人多计算了________元的物业费。原审法院显然是在完全按照被上诉人的主张计算，丝毫没有进行审查，其工作态度和职业道德难以令人信服。

　　2.案件受理费翻倍计算。原审判决判定案件受理费50元由双方分担，而原审被告收到的原审原告起诉状副本上明明写着的是案件受理费25元!

　　二、原判决缺乏法律依据，适用法律错误

　　1.上诉人购买的是带有电梯的房屋，签订的合同也是含有电梯的合同，上诉人从来没有与佰翰物业之前签订不含电梯的服务合同，而原审法院认为“上诉人应按其房屋的建筑面积每月按每平米0.5元向被反诉人交纳物业费”没有法律依据。被上诉人提交的天津市河北区物价局北价发(xxx5)25号文件规定的服务费也只是一个指导标准，不具备强制力。现实中，许多小区是按照0.3元收取，甚至还有更低的，物价局并不强制。而原审河北区法院凭什么就按照0.5元的标准计算?更何况小区许多配套还不到位!如果按照河北区法院的思维，咱们国家的《合同法》就形同虚设了，国家颁布一个指导价就可以了!

　　2.原审判决的法律依据是《合同法》第八条、第六十条和第九十三条，上诉人认为，原审判决纯粹是在滥用法律，理由如下：

　　《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”而本案物业公司进驻违法，物业合同也根本没有备案，所以合同根本就没有应有的效力。

　　《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”而本案涉及的物业合同根本就没有约定物业费和合同起止时间，根本就无法按照约定全面履行!

　　《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案物业合同双方当事人根本就没有协商一致，也没有约定合同解除的条件，根本就谈不上合同解除的问题。

　　由上所知，原审判决引用的法律依据显然是随意引用，强词夺理，无中生有。

　　3.《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。

　　《天津市物业管理条例》第二十二条规定：“物业管理服务企业享有下列权利：……(二)依照物业管理服务合同收取物业管理服务费;……。”

　　在法律适用上，国务院《物业管理条例》作为专门规定物业管理的行政特别法规，《天津市物业管理条例》作为地方法规，在没有违背《合同法》强制规定的同时，其效力显然要高于《合同法》，这是法律常识!原审判决显然违背了两个专门物业法规的规定。

　　由以上法律法规规定得知，无论是《合同法》，还是国务院《物业管理条例》、《天津市物业管理条例》的相关规定，物业服务合同的双方必须按照双方约定履行各自的义务，而被上诉人佰翰物业公司与上诉人之间根本就没有物业费收取标准的约定，原审法院任意扩大解释双方签订的合同，并依此判决，显然是滥用法律，适用法律错误。

　　综上所述，上诉人与被上诉人之间的合同约定不明，缺乏主要关键条款;同时，被上诉人佰翰物业公司既缺乏服务资格，也没有提供相应服务。而原审法院完全置法律与事实于不顾，仅凭一纸缺乏法律约束力的合同，判决本人承担物业服务费用，实在是滥用权力，枉法裁判。故此，上诉人为了维护自己的合法权益，依据《民事诉讼法》第一百四十七条之规定，向贵院提起上诉，望能本着公平、公正、合法的原则，以事实为根据，以法律为准绳，给予公正的判决。

　　此致

　　天津市第一中级人民法院

　　上诉人：

　　xxx8年5月 日

　　附件：本上诉状副本1份。