换房主会不会影响租赁合同

换房主会不会影响租赁合同

　　租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在当事人中，提供物的使用或收益权的一方为出租人;对租赁物有使用或收益权的一方为承租人。

　　作为房客，最害怕的就是房子换了新房主，而自己交了房租钱还要被赶走。沈先生就遇到了这样的问题，不过，在律师的帮助下，沈先生得到了一笔赔偿。

　　房主因债务发生变更

　　张先生有两处库房，长期闲置不用，于是对外招租。沈先生上门与张先生协商，“当时我觉得这个库房很适合我装货，而且价格相对比较便宜，所以就租下来了。”沈先生说。于是双方达成租赁协议，沈先生承租张先生其中一处库房，租期为三年，同时双方还注明了违约条款。这段期间，沈先生一直按时支付租金，在租期届满前，双方一致同意延长租期，其他条款不变。故双方在原协议上注明：协议延长至2012年，并签字盖章。

　　今年3月份，沈先生仍然按照约定向张先生交纳租金，可是4月份，一位胡先生却拿着房屋的相关手续，找到沈先生要求其搬出库房，同时还要求沈先生支付从房屋产权变动之日起的租金。这让沈先生感到很意外，“我一直按时交纳租金，而且协议也明确约定延长租期，可没想到会出现这档子事儿!”  

　　新房东欲赶走房客

　　原来张先生因为生意亏本，而欠下胡先生一笔债务，被胡先生起诉到法院，经法院调解，张先生将两处库房全部作价抵偿给了胡先生。拿到调解书后，张先生和胡先生在今年初就办理了房产变更手续，将库房的房屋产权变更至胡先生名下，但张先生和胡先生一直都没有告诉过沈先生。4月份，胡先生因为经营需要，想对两处库房进行翻修，于是找到沈先生要求其搬出库房。沈先生拒绝了胡先生的要求，胡先生便将沈先生起诉到法院。辽宁圣法律师事务所的律师蒲伟在沈先生的委托下，办理了此事。最终，法院对双方进行了调解，双方达成调解协议：胡先生向沈先生支付一笔费用，沈先生搬出仓库。

　　[律师解读]

　　房屋所有权变动并不影响租赁

　　“沈先生完全可以不搬走，他可以一直使用到合同期满。”辽宁圣法律师事务所的律师蒲伟说。《合同法》第229条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。“也就是说，虽然张先生将两处库房全都抵偿给了胡先生，所有权发生了变动，但是，这并不能影响到张先生与沈先生关于库房租用协议的效力。”同时，对于胡先生要求沈先生支付租金的问题，蒲律师也给出了解释。张先生与胡先生对库房的所有权发生变动时，按照《物权法》的规定，在所有权上所附属的.收益的权利也随之发生转移，“就是说，张先生与沈先生的租赁合同的权利义务关系也发生转移，所以按照规定，沈先生应当支付给胡先生从房屋产权变动之日起的租金。但是，这并不是问题的重点。”蒲律师说。根据《合同法》第80条第1款的规定：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。“在这件事情上侵害胡先生利益的，并不是沈先生，而是张先生。”