一幢大楼电梯运行是否舒适正常,很大程度地体现了大楼物业设备管理水平的高低。电梯作为一种特殊设备,其维护保养一般由专业的电梯维护保养公司进行,但电梯的运行质量却由物业公司直接对业主负责,物业公司电梯设备管理人员担负着确保电梯正常运行的重要职责。
维护与监管、专业与非专业,怎样调和二者之间的矛盾,确保电梯运行的质量?作为电梯设备管理人员,怎样抓住电梯维保管理的切入点,提高自己的业务水平?笔者从事电梯维护保养管理多年,获得六点心得体会。
一、以诚相待、共同参与
很多物业公司管理者都有这样一种看法:物业所辖电梯已与电梯维保公司签订了维保合同,涉及电梯的任何问题都是电梯维保公司的问题,物业公司电梯维保管理人员的责任就是电梯有问题时即时通知电梯维保公司。也有少数物业公司认为,电梯维保公司与物业公司就是从属关系,电梯维保公司的工作一切都应当听从物业公司的。这些不正确的观点都会直接或间接地影响到物业公司电梯管理人员和电梯公司维保人员的关系。
笔者曾观摩一物业公司设备管理,看到过这样一幕:该公司电梯设备管理人员和电梯维保公司维修人员因电梯问题发生争执――一段时期该公司所管理大楼货梯门回路频频出现故障,给业主正常货物运输带来不便,业主多次投诉。物业公司电梯管理人员认为电梯维保公司维修人员没找到电梯门回路故障频发的真正原因,没做好维保工作,拿钱不干事;电梯公司维保人员指责物业电梯管理人员没有做好电梯的日常管理,运货小车经常撞击轿门,是电梯门回路多次出问题的直接原因。顾及与物业公司关系,维保人员没多少底气,但掩不住一肚子怨气。
笔者认为,该物业公司电梯管理人员和电梯维保公司维修人员二者都有问题――一方没做好电梯日常管理,一方做好设备维修后没有给另一方提供相关的`信息反馈。但真正的问题是二者之间的关系问题――双方互不信任、相互推诿。
那么,物业公司电梯管理人员和电梯公司维保人员应当保持怎样一种关系才利于电梯的维保及正常运作呢?笔者认为,双方应当秉持以诚相待、共同参与的精神,确认各自在电梯维保及日常管理中的位置,相互尊重、目标一致,不相互角力,这样才能齐心协力确保电梯运转正常。
二、制定计划、有的放矢
电梯维保公司都有自己的电梯保养作业流程和相应的作业报告(作业单),由于该作业流程是针对所有电梯客户,具有其普遍性,但对特定电梯的保养维护缺乏针对性。笔者浏览过多家电梯维保公司的保养(维保)作业单,上面密密麻麻列满了从机房到底坑各部位(部件)的检查项目。而实际操作是除安全回路必查以外,很多检查项目只能做到走马观花。那么,如何确保电梯维保工作的质量呢?笔者认为,有针对性地编制物业公司维修部的电梯日常巡检表及维保计划和作业表是一条重要途径。
在日常巡检表中,要求电梯维保管理人员加强对电梯设施的监管,采用“望、闻、问、听”的办法,实时了解电梯的运行质量。“望”即对电梯机房、轿厢等部位的设备是否异常进行肉眼判断;“闻”即对关键设备和关键部位(特别是电气设备)是否有异味进行确认;“问”是了解乘梯人员的感受;“听”是在机房或乘坐电梯时感受是否有异响情况存在。发现有异声、异响、异味及乘梯人员反映的异常情况,电梯管理人员就要及时对情况进行性质认定,做好相关记录,并根据性质情况决定是否采取停梯并通知电梯维保人员。
在维保计划和作业表方面,首先应参照电梯维保的相关资料,与维保公司密切沟通,根据电梯具体情况制定电梯的中、长期维保计划。其次是汇总电梯日常巡检表所列问题,按轻重缓急列入电梯作业表中,以此对电梯维保公司的维保活动提出具体要求。这样,维保公司的日常维保活动就完全纳入了物业公司的掌控之中,做到目标明确,有的放矢。
三、不断学习、胸有成竹
不断学习和掌握电梯维保的相关专业知识是做好电梯维保管理工作的基础,也只有对电梯运行原理和维保技术特点有了一定的了解,电梯维保管理人员才能真正做好电梯的维保管理工作,做到胸有成竹。
笔者经过多年的实践,认为电梯维保管理人员对电梯相关知识的学习和了解应侧重三个方面:
1、掌握电梯运行原理和系统分类。对电梯运行原理的掌握会在维保管理人员的头脑中形成一个“活生生”的电梯,使电梯维保管理人员在电梯出现故障时,在第一时间对问题进行性质区分。掌握电梯的系统分类,能帮助电梯维保人员明确故障范围。
2、了解电梯常规保养内容和常见故障的常规处理方法。电梯作为一种常用的技术比较成熟的特种设备,其保养和维护也都有章可循,有矩可蹈。了解和熟悉相关知识,才能掌控电梯维保的方向和进度,做到操之在我。
3、对特定部件、构件有一定的认知。电梯包含一些特有的部件、构件,例如曳引机、速断开关、安全钳、旋转编码器等。特定部、构件处于电梯一些特定的位置,担负着重要的作用,是电梯正常运行的必要保障,对特定部件、构件有一定的认知,才能在电梯的维保管理中突出重点,抓住重心。
四、紧抓维保重点、做好旁站管理
电梯公司的维保人员和物业公司的设备管理人员代表着各自公司的利益,在电梯维保作业中,难免公司利益之间相互冲突;同时维保人员良莠不齐,也不能排除个别维保人员业务能力较差和职业道德低下。因此,在尊重维保人员的职业道德和专业素养的前提下,紧抓维保重点,特别是重点部位、关键问题处理时的旁站管理,显得尤为重要。
20XX年,笔者参与一起SPVF电梯死机故障处理的旁站工作,因其不能写入楼层数据,维修人员在检测几组电压数据后立即提出故障点是PLC控制板,要求更换。一个专用PLC控制板报价三千多元,公司是否该出这部分钱?由于全程参与了维保人员的检测过程,笔者参照电气图纸,以及前期同类故障处理的经验,提出故障点不一定是PLC控制器,该型号电梯只有在打到下减速开关并在机房按下输写开关后,才能进行电梯楼层数据的输入。后经查是行程开关位置。
河北高考排名156650左右排位历史可以上哪些大学,具体能上什么大学
河南高考排名426720左右排位理科可以上哪些大学,具体能上什么大学
辽宁高考排名93130左右排位物理可以上哪些大学,具体能上什么大学
浙江高考排名15700左右排位综合可以上哪些大学,具体能上什么大学
考贵州黔南经济学院要多少分河北考生 附2024录取名次和最低分
江西高考排名163770左右排位理科可以上哪些大学,具体能上什么大学
师德学习心得体会四篇
精选教师工作心得体会汇编七篇
寒假去敬老院的心得体会(精选五篇)
关于军训心得体会600字精选
师德学习心得体会四篇
精选教师工作心得体会汇编七篇
寒假去敬老院的心得体会(精选五篇)
教师年度考核心得体会
安全生产培训学习心得体会
夏洛的网心得体会
山东高考排名122710左右排位综合可以上哪些大学,具体能上什么大学
江西高考排名42090左右排位理科可以上哪些大学,具体能上什么大学
江西高考排名228170左右排位理科可以上哪些大学,具体能上什么大学
天津工业职业学院和武汉工程职业技术学院哪个好 附对比和区别排名
浙江高考排名250670左右排位综合可以上哪些大学,具体能上什么大学
江苏经贸职业技术学院在湖北高考招生计划人数专业代码(2024参考)
四川高考排名162360左右排位理科可以上哪些大学,具体能上什么大学
安徽高考排名68770左右排位文科可以上哪些大学,具体能上什么大学
湖南高考排名105480左右排位历史可以上哪些大学,具体能上什么大学
浙江高考排名115060左右排位综合可以上哪些大学,具体能上什么大学
湖南高考排名81440左右排位历史可以上哪些大学,具体能上什么大学
四川高考排名50780左右排位理科可以上哪些大学,具体能上什么大学
甘肃高考排名4380左右排位文科可以上哪些大学,具体能上什么大学
山西高考排名32220左右排位文科可以上哪些大学,具体能上什么大学
广东高考排名15500左右排位物理可以上哪些大学,具体能上什么大学
上海电子信息职业技术学院在云南高考历年录戎数线(2024届参考)
吉林高考排名5360左右排位理科可以上哪些大学,具体能上什么大学
中国人民解放军海军军医大学和中国社会科学院大学哪个好 附对比和区别排
新疆轻工职业技术学院的食品检验检测技术专业排名怎么样 附历年录戎数
辽宁高考排名40230左右排位历史可以上哪些大学,具体能上什么大学
护士工作心得体会汇编十五篇)
幼儿园老师德育心得体会最新
安全生产反违章大反思大讨论心得体会
员工岗位技能培训心得
参观药厂的心得体会
关于军训心得体会600字精选
精选教师培训心得体会合集八篇
课堂教学心得体会三篇
心得体会的作文300字8篇
参观图书馆心得体会(通用五篇)
个人教学心得体会
幼儿园教师实习心得
瑜伽心得体会范文
关于青年干部培训心得体会(通用六篇)
公司员工安全培训心得体会(通用五篇)