房地产的基础知识总结

　　房地产的基础知识总结1

　　一、房地产的概念

　　▲房地产的含义

　　房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：

　　a) 土地

　　b) 建筑物及地上附着物

　　c) 房地产物权

　　注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。

　　▲房地产业与建筑业的区别

　　房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。

　　▲房产、地产两者间的关系及差异

　　房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地

　　段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：

　　a) 实物形态上看，房产与地产密不可分；

　　b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；

　　c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。

　　差异包括几个方面：

　　a) 二者属性不同；b) 二者增值规律不同；c) 权属性质不同；d) 二者价格构成不同。

　　二、房地产的特征

　　▲房地产的自然特征

　　a) 位置的固定性；b) 使用的耐久性；c) 资源的有限性；d) 物业的差异性。

　　▲房地产的经济特征

　　a) 生产周期b) 资金密集性c) 相互影响性d) 易受政策限制性e) 房地产的增值性

　　注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分——--土地。

　　三、房地产的类型

　　按用途划分：

　　a) 居住房地产b) 商业房地产c) 旅游房地产d) 工业房地产e) 农业房地产

　　房地产住宅的层数划分的规定：

　　低层住宅为1-3层?

　　多层住宅为4-6层?

　　小高层住宅为7-11层

　　中高层住宅为12-16层?

　　16层以上为高层住宅

　　房地产土地的使用年限是如何确定的？

　　凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

　　四、房屋建筑结构分类标准

　　1 钢结构 承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。

　　2 钢、钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造

　　3 钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物

　　4 混合结构 承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造

　　5 砖木结构 承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的

　　6 其它结构 凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等

　　五、房地产专业名词

　　1、常用名词

　　◆五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；

　　◆两书：a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》；

　　◆房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；

　　◆房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场；

　　◆一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；

　　◆二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；

　　◆三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；

　　◆房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；

　　◆土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；

　　◆三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；

　　◆七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；

　　◆红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；

　　◆总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；

　　◆建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；

　　◆总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；

　　◆容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）

　　◆建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。

　　◆建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）

　　◆绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）

　　◆绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；

　　◆房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；

　　◆套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；

　　◆套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：

　　A、 室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；

　　B、 烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；

　　C、 非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；

　　D、 住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。

　　单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积 按规定应分摊公用建筑面积。

　　◆公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；

　　◆实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；

　　◆层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

　　◆净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；

　　◆公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

　　电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

　　各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

　　◆得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。

　　套内建筑面积=套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积。

　　套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 分摊得公用建筑队面积。

　　◆道路用地 ：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

　　◆道路红线 ：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。

　　◆玄关 ：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。

　　◆期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

　　◆现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

　　◆毛坯房是指没有装修的房。

　　◆业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

　　◆会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。

　　◆入伙是指业主领取钥匙，接房入住。

　　◆契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。

　　征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。

　　（1）国有土地使用权出让；

　　（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；

　　（3）房屋买卖；

　　（4）房屋赠予。

　　2、房子的种类

　　◆安居房指实施国家安居（或康居）工程而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。

　　◆经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。

　　◆使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。

　　◆产权房是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。

　　◆商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。

　　◆集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

　　集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。

　　◆公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。

　　◆房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。

　　房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。

　　◆空置商品住宅房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已超过一年的商品住宅。

　　六、房地产面积的测算

　　1、 计算全部建筑面积有哪些？

　　1） 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。

　　2） 屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。

　　3） 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。

　　4） 楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。

　　5） 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。

　　6） 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

　　7） 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。

　　8） 与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

　　9） 建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。

　　10） 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。

　　11） 有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

　　12） 有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。

　　13） 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

　　14） 依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。

　　15） 有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

　　2、计算一半的建筑面积有哪些？

　　1） 有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。

　　2） 独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。

　　3） 未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。

　　4） 建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。

　　5） 建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。

　　3、不计算建筑面积的有那些?

　　1） 空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。

　　2） 检修、消防等室外爬梯。

　　3） 没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。

　　4） 建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池 、地下人防干道、支线等。

　　5） 舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

　　6） 建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

　　4、哪些公用面积应分摊？

　　应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

　　5、哪些公用面积不能分摊？

　　不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。

　　房地产的基础知识总结2

　　一、房地产基础专业知识

　　1、房地产：指房产和地产的总称(又称不动产)。

　　2、房地产的三种存在形态：

　　单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体

　　3、房地产的特征：

　　a、房地产位置的固定性(土地不可移，房屋也不可动);

　　b、房地产地域的差别性(每宗房地产的价值都不同);

　　c、房地产的高值、耐久性(价格贵、土地永久的);

　　d、房地产的保值、增值性(货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值);

　　4、房产：是房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利)。

　　5、房屋分类：

　　a、功能用途：居住用房(小区、高品住宅)、工业用房(厂房、仓库)、商业用房(门面、商场)、办公用房(写字楼)、行政用房(军事、学校等单位用房及城市);

　　b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他;

　　c、所有权归属：公房(直管公房和自管公房等)和私房;

　　6、地产：是土地及其权利的总称(使用、收益、转让等权利)。

　　7、土地分类：

　　a、开发利用：生地和熟地;

　　b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地;

　　c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等;

　　8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：

　　a、土地开发;

　　b、房屋建设、维修、管理;

　　c、土地使用权的有偿划拔、转让;

　　d、房屋所有权的买卖、租赁;

　　e、房地产抵押贷款;

　　f、房地产市场;

　　9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利(指依法对土地经营、利用和收益的权利)。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a)农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有;b)城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有;任何个人不能取得土地的所有权。

　　土地使用获得的方式：

　　划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程;

　　出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议(如200-250万/亩)、招标(提出底价，根据使用用途和价格取得)、拍卖(价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得);

　　10、房地产市场：

　　a、一级市场：以土地为体(亦称土地市场、土地交易市场);

　　b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者(新建商品房的买卖市场);

　　c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭(二手房);

　　11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。

　　12、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。

　　地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权;

　　地役权：指利用他人土地供自己使用的权利;

　　抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利;

　　租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权;

　　13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。

　　1)土地使用权出让年限：

　　a、居住用地70年;

　　b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年;

　　c、商业、旅游、娱乐用地40年;

　　PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行;

　　2)土地使用年限到期后如何处理：

　　a、国家有权无条件的收回该土地;

　　b、建筑主体经质控部门检验后不属危房;

　　c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。

　　PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回;

　　14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。

　　商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。

　　15、商品房的预售制度：五证二书

　　五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、

　　〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉

　　二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

　　16、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。

　　17、楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。

　　18、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。(现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5%的营业税，为了控制炒房)

　　19、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。(价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量)

　　20、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。(即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大)

　　21、经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房(带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性)。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。**房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖)。

　　22、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。

　　23、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项(一般可以获得开发商的折扣承诺)。

　　24、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币(能担保债权人的作用)不能返还。

　　25、订金：不能担保债权人的作用，能返还。

　　26、玄关：登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。

　　27、公寓：指2层以上，供多户人家居住的建筑。

　　28、纯办公楼：专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。

　　29、综合楼：居家、办公、商场、集合一体的大楼。

　　30、商住住宅：SOHO，居家，办公于一体。

　　31、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE(联体别墅、单排别墅)。

　　32、SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国(也称第六商业业态)。

　　33、物业管理：指由专业公司或机构，接受业主(或使用人)的委托，对物业实话专业化管理，并向业主(或使用人)提供高效、周到服务的行为。

　　34、物业管理内容：对房屋及其附属设备管理、维修;对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理;向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。

　　35、业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。

　　36、业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。

　　37、业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。

　　38、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。

　　39、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款(针对期房)，交房时，款项全部付清。

　　40、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保(一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年;门面：五成十年或六年十年)。

　　41、公积金：“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的.，专项用于住房消费的资金(门面不行)。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5%，有条件的城市，可以适当提高缴存比例;缴存方式：一是由职工个人缴存;二是由职工所在单位缴存;

　　42、个人住房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。

　　43、契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收(普通住宅：2%、非普通住宅：4%)。

　　44、公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金(普通住宅：2%;电梯房、门面：3%)。

　　45、生地：指未经开发，尚未开成建设用地条件的农地或荒地。

　　46、起价：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格(一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十~几百元)。

　　47、基价：即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系(楼层、朝向不同价格也不同)。

　　48、均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价)。

　　49、成本价：指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格。

　　包括：A、征地和拆迁补偿费;B、勘察设计和前期工程费; C、建安工程费;D、住宅小区基础设施建设费;E、管理费; F、贷款利息; G、税金;

　　二、建筑基础知识：

　　1、三通一平：是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。

　　2、七通一平：给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。

　　3、占地面积：红线范围内的面积。

　　4、建筑面积：指建筑物外墙(柱)勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

　　5、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。

　　6、使用面积：指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和(在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格)。

　　7、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成：一)室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等;二)套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积。

　　公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积/套内建筑面积之和。

　　8、实用面积：建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。

　　9、计租面积：住宅用房按使用面积计算，非住宅用房按建筑面积计算。

　　10、套内建筑面积：指商品房套内各部分建筑面积的总和。

　　套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

　　套内建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数

　　11、容积率：总建筑面积/总用地面积(多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高;容积率越高，单价低、品质低)

　　12、建筑密度：基底面积之和/总占地面积*100%

　　13、绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

　　公式：植被垂直面积/占地面积*100%

　　14、绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30%，旧区改造时不宜低于25%(不包括屋顶、晒台的人工绿地)。

　　绿化覆盖率>绿化率(绿化所占面积)>绿地率

　　15、得房率：套内建筑面积/套建筑面积(销售面积)之比

　　套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

　　套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

　　16、开间：住宅房子的横向宽度。 进深：住宅的实际长度。

　　17、层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。

　　18、净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。

　　19、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。

　　20、跃层式商品房：上、下两层楼，客厅为两层高，没有封。

　　21、复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高。

　　22、错层：房内高度不一至，一米以内分离。

　　23、砖混结构：由砖和混凝土组成，承重墙(四面不能动，梁柱都不能动)。

　　24、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。

　　25、房屋的耐用年限：指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。

　　钢筋结构：60-80年 砖混结构：40-60年 砖木结构：30-50年 其他：15年以下

　　26、土地计量单位：

　　1平方公里=100万平方米(km2) 1公顷=1万平方米(hm2)

　　1公顷=15亩 1亩=667平方米

　　27、住宅的楼层划分的规定：

　　低层住宅为：1-3层 多层住宅为：4-6层中高层住宅：7-9层

　　高层住宅为：10-30层 超高层住宅为：40层以上

　　三、房地产开发相关知识：

　　1、房地产开发：在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。

　　2、土地开发：将生地(不具备使用条件的土地)开发成可供使用的土地。

　　3、房屋开发：由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。

　　4、房地产二次开发：指先将生地开发成熟地(具备使用条件)，然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。

　　5、房地产一次开发：一次性边土地、房屋开发完成。

　　6、能源系统：包括供电、供热、供气(煤气、天然气、石油液化气)等设施。

　　7、给水、排水系统：包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网(上下水道)，排水管网(下水道)、污水处理、排放工程。

　　8、土地国家所有权：指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　9、土地集体所有权：指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　10、房屋的所有权：对房屋全面支配的权利，包括：占有权、使用权、收益权、处分权。

　　11、土地所有权：指含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义。

　　法律意义：土地所有者将土地当成自己的财产，并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利。

　　经济意义：指土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入的权利。

　　四、其它内容须知：

　　1、办理银行按揭合同需出示：

　　1)个人身份证及复印件各3份，结婚证或流动人口未婚证明;

　　2)首期购房款(不低于30%，二次购房者首付不低于40%)购房人已付购房款收据原件及复印件;

　　3)购房者或配偶单位的工资收入证明;

　　4)与开发商签订的购房合同;

　　5)开户银行开户的活期存折并含有3个月的按揭款;

　　6)个人住房借款合同，借款借据;

　　7)委托银行扣收购房房款协议书;

　　8)住房抵押承诺书;

　　9)贷款申请书。

　　2、办理银行按揭需交的费用：

　　1)保险费(保险费率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰贷款额)(交保险公司);

　　2)抵押费，贷款额3‰(交房地产局);

　　3)律师见证费，贷款额1.8‰(交律师事务所);

　　4)备案登记手续费，每份合同20元(交房地产局);

　　5)印花税，每份合同10元(交房地产局);

　　6)按揭资料费，每份合同40元(交银行);

　　3、公积金提取条件：符合以下条件的可以一次性提取本人住房公积金帐户内的存储余额。

　　1)职工购买、建造、翻修、大修自住住房;

　　2)职工离、退休时;

　　3)完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的;

　　4)户口迁出所在的市、县或者出境定居的;

　　5)偿还购房贷款本息的;

　　6)房租超出家庭工资收入的规定比例的。

　　4、公积金贷款是有限额规定的：

　　1)贷款额不能超过25万元的最高上限;

　　2)贷款额不能超出你住房公积帐户储存余额的5倍;

　　3)贷款额不能超出总房款的70%;

　　5、预售房的条件：

　　1)土地出让金已缴清，取得国有土地使用证;

　　2)取得建设用地规划许可证;

　　3)投入工程总建设资金达到20%以上(不含土地出让金);

　　4)施工进度已明确，交房日期已明确;

　　5)竣工验收前;

　　五、附加内容(房地产营销培训基础知识)：

　　1、房地产销售行业：

　　它是一个精彩、特殊的、无处不销售、人人都使用、升值空间大、有趣、自由、有成就感、锻炼人，上不封顶收入的一个较灵活、广泛、综合性的一个行业。

　　2、有正确的价值观：价值观——信念——期望——态度——行动目标

　　3、行动过程：执行——核心价值——中程目标——短期目标——每日工作计划

　　4、忌语：大概不能肯定的语言

　　五声四语：迎客声——称呼声——致谢声——送客声

　　反对四语：蔑视语——烦躁声——否定语——斗气语

　　5、建筑面积必须高于2.2米(低于2.2米的车库，杂屋没有产权)，建筑如配套游泳池、车库等不算面积);

　　6、朝向：一般以客厅阳台的朝向为准。

　　7、商圈：称之购买圈或商势圈，指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量，对顾客吸引而形成的一定范围或区域。

　　分为：核心商圈：以大型商场为中心，人口占60-80%，价格高;次级商圈：拥有客户占20%;

　　边缘商圈：分布密度小，产品低档，价格低。

　　8、商业饱和度：是测量一个商圈内的商业物业的供求量的一个重要方式。

　　IRS：商业饱和度

　　C：主要客户指数

　　RE：每一个顾客平均购买量

　　RF：商圈内的经营面积

　　IRS=(C*RE)/RF

　　9、严重影响房地产价格因素：

　　1)价格组成=土地成本价格+建安成本+利润+管理费用(国民生产总值，DTP指数、房地产政策、法律法规);

　　2)影响房地产因素：开发商实力、经济态度、地段、交通、周边环境、配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、客户定位、产品设计、物业管理、市场供求、品牌、销售技巧、自然环境不可复制;

　　3)影响每一栋单位的价格因素：楼层层高、户型、朝向、景观、外围功能、面积、建筑结构;

　　4)多层：7层以下，金三银四铜五六;高层：7层以上，越往高上走价格越高，越往上景观越好;

　　5)影响商铺：升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位(业态定位)、消费群、品牌、人流量、物业管理。针对每一个铺位影响因素：位置、面积(面积小、面积消费群体多，价格高)、楼层、铺型(柱、开间、阻挡)、配套设施。

　　10、递名片技巧：

　　1)当你与客户谈判时，客户感兴趣时，你递上名片客户对你印象深，认知度;

　　2)当客户快要起身时，递上名片，你的客户会准确记住，认知你;

　　11、递资料准确时间：

　　1)当你将重要内容讲解完毕，再递上资料，请他了解;

　　2)当你递名片时，一起递给他;

　　3)如果客户已拿了资料时，你顺着他资料内容一条条讲解下去，然后合上递给他;

　　12、市场调查目的，其实反映市场现状：

　　1)了解竞争楼盘;

　　2)了解消费需求;

　　3)了解消费行情;

　　4)为策划、销售提供依据

　　具体调查内容：

　　a)产品调查：规模、占地面积、铺位、功能定位(做什么，业态定位)、铺型、配置(电

　　梯、空调、水电表)、装修、物业管理、经营时间;

　　b)配套调查：内部配套、周边环境配套、功能配套;

　　c)价格调查：销售价格、均价、不同楼层差价、付款方式、租金价格(临街与内街价格);

　　具体调查方式：问卷、街访(入户走访、单层、左手入门、双手右手入门)、专家访谈、市场客户访谈;

　　具体调查对象：市场、商城、专业街、步行街、专卖点

　　具体配套调查：医院、银行、超市、休闲场所、酒店、学校、交通(人流、车流、公交车、长途车)

　　13、风水与房地产营销：南向房间特征(通风时间长、日照时间长、不易发霉、冬暖夏凉)。

　　风水宝地：依山伴水，龙脉(建筑物的朝向的阴阳取舍。阴：山之南、水之北;阳：山之北、水之南;龙椅之地：绿色是生命色;中纬度：夏吹东南风、西南风)

　　14、建筑颜色：红色——象征权利、富贵、尊严、红色镇邪。

　　16、使用率=实用面积/建筑面积

　　小高层的使用率小于多层：60-70%

　　高层的使用率小于小高层：80%以上

　　写字楼的使用率小于高层：50-60%

　　17、产权证：土地使用证、房产证(集资房是没有产权证的，福利房是有产权证，可以转让，在国家允许的年限内可以转让、出租)。

　　19、绿化：是生态内的非常小的一个方面。

　　环境：周边所表现的元素：生态、人文、地理、交通。一个楼盘的环境包括：绿化、交通、密度、配套设施、日照、朝向。

　　20、价格：昂贵、便宜

　　1)加权比较法：在价格上及对手比较加X%或减X%，不超过1;如对方1000元/㎡+1000元/㎡*10%=1100元/㎡;反之1000元/㎡-1000元/㎡*10%=900元/㎡;

　　2)盈亏平衡法

　　3)经验评估法：根据以往经验来测标，价格阻力位针对顾客来说，内容包括：均价、起价(作用，降低入市门槛、一般是低开高涨，只对于大型楼盘、而小规模楼

　　盘不宜采用低开高走)、最高价(最好的楼层肯定是最高价)、垂直价格(一般金三银四铜五铁六，超过27米空气质量越差)、价格的可塑性(有

　　品牌价值的空间)、目标价格(自我实现的价格)。

　　21、价格构成：

　　1)土地出让金：三通一平、拆迁、安置费、勘查设计费(了解地质结构);

　　2)公共基础设施费(统称土地成本);

　　3)建安成本(土建成本); 4)管理成本(包括营销预算成本);

　　5)融资成本(利息); 6)税收费用; 7)利润;

　　22、销控：

　　内部认购：二八理论：好5%、次15%、差80%;三七理论：好10%、次20%、差70%;

　　公开销售：用于调节控制销售进度，先销次的，留下一部分好的，用于最后冲刺。

　　包括：强销期(寻找热销势头)、持销期(也叫调整期，合理安排)、冲刺期、扫尾期。

　　23、建筑品质：

　　1)施工方的资质;

　　2)图纸：设计方案，采光通风是否符合国家规定，规划、设计院进行调查，研究;

　　3)建筑材料：质量好坏，是否环保产品?

　　25、金字塔型：

　　小盘：一般以快打慢，先奇制胜，制造与众不同的特色;

　　营销手法：营销突围，侧翼进攻，通路卡位，最多客户消费场所。如俱乐部、酒吧、歌舞厅、高尔夫、通过派人进入上述场所与期接触、吸引顾客、实行营销，节省广告费及其它费用。

　　26、项目定位：了解最大化的消费群体——再了解消费型态——得出需求——市场产品

　　28、国家标准容积率：

　　1)别墅1-0.8，一般是0.8; 2)高档小区2-2.5;

　　3)中档小区3;4)低档小区4;

　　一类小区：公共基础设施布局完整，整个环境良好;

　　二类小区：公共基础设施布局完整，环境不良好;

　　三类小区：公共基础设施布局不完整，环境差;