农业用地资产评估报告方法

　　农地资源十分有限，农地资源转作其它用途有严格的限制，其主要用途在相当长时期内以获取农业收益为目的，即使农地资源转为他用，对农地资源所有者的补偿也须以农地资源收益为基准;另外，随着农地市场的培育与发展，农业系统外的市场和价格对农业内部的资源利用和供求关系有重要影响，农地资源的价格也须以市场上的供求关系作为重要基础。因此，当前农地价格体系应以基准地价、宗地地价，估价方法应以收益还原法与基准地价系数修正法为主，同时兼顾比较法等估价方法。

　　1市场比较法

　　市场比较法是对比相同或相近情况下同类农地资源的价格来确定待估农地价格的方法，即根据同一市场中近期发生的类似农地交易案例，结合市场行情，对案例交易价格进行交易情况修正、期日修正、区域因素修正、个别因素修正、年期修正等(园地、林地尚需考虑成熟度)得到待估农地的价格。市场长期趋势法是根据已有市场上农地价格的'变化及其趋势，结合农地供求关系的预测、供给弹性和需求弹性计算等，对某类农地资源进行价格评估，此法特别适用于农地市场发育较好、运行较规范的情况。

　　2收益还原法

　　收益还原法实际上是将农地收益视为一种投资，以获取利润为目的，虚拟利润以平均利润率为准计算，将未来利润还原为现值总和的方法。采用此法的关键是如何确定纯收益与还原利率。纯收益可从总收益中逐一扣除资本、劳动等生产要素及其收益后得到，或运用系统规划的方法求取农地资源的影子价格，这个影子价格便是纯农地收益。农地还原利率应以行业平均利润率为基础，结合农地经营的风险程度确定。同样，收益倍数法是收益还原法的一种较为简单的形式，据此方法，农地价格是农地收益或若干年农地收益平均值的若干倍，这个倍数一般由交易双方协议，或由政府根据市场实际成交情况确定。

　　3成本逼近法

　　成本逼近法是以未利用土地或废弃地取得费用、农地开发费用为基本成本，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上基本投资应产生的利润与利息，以及应纳税金构成基础价格，结合市场供求状况、收益年限与待估宗地区位条件，评估出农地价格。

　　4基准地价法

　　首先依据农地综合质量评价计算分值，划分农地等级，其次在各等级内确定标准田或抽样，用收益还原法计算地价，最后参照同等级内各地块的综合质量分值和标准田价格(或抽样地块平均价格)，比较修正得到各等级农地基准地价，并确定出宗地地价修正系数。

　　①收集各分等定级单元(或标准田)的农地产出、收益、费用、收益分配等方面的资料，根据农地内部生产情况，对各类生产用途的收益和分配进行面积加权平均，作为农地单元的平均收益、成本。

　　②从农地总收益中分离出纯土地收益部分，分离的依据是各生产要素对农地总收益的边际贡献。土地收益分离过程为：总产值扣除物资费用(折旧、用电、机械等费用)及其盈利额，再扣除劳动费用(以实际用工乘以当地标准工资计)及税收。

　　③根据当年银行存款利率、农地投资风险率。农地投资利润等因素，结合农地市场行情，综合确定出农地还原利率，并以此利率将农地纯收益还原为价格(得到单元价格或标准田价格)。农地投资风险低于非农地，故农地还原利率低于其它非农地的还原利率。

　　根据各单元在等级中的面积比重，加权平均得到各等级的平均价格基准地价。

　　④根据估价区内农地资源的自然条件、经济水平等编制以基准价(或标准田)的宗地地价修正系数。

　　⑤根据待估农地所处等级的基准地价(标准田价)及其相应修正系数求得农地价，结合农地市场行情及评估目的，最终确定其价格。