《杭州市商品房预售资金监管实施细则》

　　《杭州市商品房预售资金监管实施细则》

　　为贯彻落实《关于印发〈浙江省商品房预售资金监管暂行办法〉〈浙江省商品房预售资金监管协议书〉(示范文本)的通知》(浙建房〔2010〕72号)，维护商品房交易双方的合法权益，保障商品房预售资金安全，特制定本实施细则。

　　一、监管协议的签订

　　(一)批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围。房地产开发企业可以根据建设项目的实际情况，按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象(下称“监管项目”)，在当地银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户(下称“资金账户”)。一个监管项目只能开立一个资金账户，该账户不得支取现金。

　　(二)房地产开发企业在办理商品房预售许可前，应与开设资金账户的银行机构(下称“监管银行”)、监管项目的工程监理单位共同签订统一格式的《浙江省商品房预售资金监管协议书》(下称“《监管协议》”)，明确三方的权利、义务、责任，同时，向监管银行提供以下资料：

　　1.监管项目的工程形象进度表;

　　2.监管项目各阶段资金使用计划;

　　3.监管项目工程预算清册;

　　4.投标文件、中标通知书;

　　5.监管银行要求的其他资料。

　　签订商品房预售资金监管协议后，监管银行应当向房地产开发企业预发放资金账户账号，用于申请办理监管项目的《商品房预售证》。

　　(三)《监管协议》应载明房地产开发企业名称、项目名称、坐落、国有土地使用证证号、土地面积、总建筑面积、总套数、工程预算清册总额、监管项目预售资金专用存款账户开户银行、预发放的资金账户账号等相关信息。

　　二、监管协议的报送

　　(四)房地产开发企业申请办理《商品房预售证》时，按照法律、法规规定，在向房产行政主管部门提供的商品房预售方案中应当包括以下内容：

　　1.商品房预售资金监管协议书;

　　2.监管银行预发放的资金账户账号;

　　3.监管项目的工程形象进度表;

　　4.监管项目各阶段的资金使用计划。

　　(五)未签订商品房预售资金监管协议的项目，房产行政主管部门不予发放《商品房预售证》。预售资金监管银行及资金账户账号应通过透明售房网对外公布，并在商品房定金合同或买卖合同签订前通过网上合同备案系统自动予以提示。

　　(六)房地产开发企业应当根据《人民币银行结算账户管理办法》等账户管理规定，凭《商品房预售证》在监管银行正式开立资金账户，开立的资金账户账号应当与预发放的资金账户账号一致。资金账户的性质为专用存款账户，户名由房地产开发企业名称、《商品房预售证》记载的项目名称组成，其中企业名称须与该企业基本存款账户名称一致，预留银行签章上的名称须与资金账户的名称一致。

　　(七)房地产开发企业变更预售资金监管银行或资金账户的，须经原监管银行、工程监理单位同意后,向预售许可所在地房产行政主管部门提出申请，经批准后解除原监管协议，同时重新签订新的监管协议，将原资金账户的预售资金全部转入变更后的资金账户，并报项目预售许可所在地房产行政主管部门和人民银行备案。房地产开发企业在申请变更预售资金监管银行或资金账户期间，暂停该项目的网上预售。

　　三、预售资金的收存

　　(八)房地产开发企业或代理销售机构预售商品房时，应由购房人将预付的购房款直接存入资金账户。房地产开发企业不得直接收存购房款。

　　(九)按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行直接转入资金账户，并注明用途。

　　(十)分期或其它付款方式购买商品房的，在签订《商品房买卖合同》中，必须注明付款次数、每次付款金额和付款时间，并按合同约定及时将购房款存入资金账户。

　　四、预售资金的使用

　　(十一)房地产开发企业申请使用商品房预售资金，应逐季编制用款计划，并按计划分次向监管银行提出申请。用款计划应当按建设工程形象进度完成情况或建设工程施工合同约定的付款节点制定。

　　(十二)商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。其中监管项目工程预算清册总额不低于130%的预售资金按预售资金监管协议方式监管。按监管协议监管的项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用。

　　(十三)房地产开发企业向监管银行申请使用商品房预售资金，根据下列不同申请款项提供相应材料：

　　1.申请施工进度款的，提供项目监理单位出具的建设项目分部分项工程施工完成证明及造价证明;

　　2.申请购买建筑材料、设备款的，提供购销合同及监理单位证明;

　　3.申请设计监理等相关费用的，提供相关合同或缴费证明;

　　4.申请法定税费的'，提供相关单据;

　　5.申请偿还土地或在建工程抵押贷款的，由抵押权人提供他项权证明、借款及抵押合同。

　　首次付款后，之后每次申请付款时房地产开发企业还应提供上一次申请用款事项的相应票据。符合条件的，自申请之日起二个工作日内由监管银行将核准使用资金支付给房地产开发企业签约的合同当事人或相关单位。

　　(十四)有下列情况之一的，监管银行不予办理用款手续：

　　1.收款单位、用途、金额等内容与房地产开发企业所提供的合同约定不符的;

　　2.资金账户余额不足的;

　　3.其他不符合本实施细则情况的。

　　(十五)在保证整个项目建设资金使用的前提下，资金账户中商品房预售资金超出该监管项目工程预算清册总额的130%时，可允许以其超出部分用于调用，房地产开发企业凭工程监理单位对房地产开发企业调用预售资金用于有关工程建设的真实性证明向监管银行提出申请。符合条件的，监管银行自申请之日起二个工作日内进行付款。

　　(十六)房地产开发企业在销售中若发生退款的，由房地产开发企业提出申请并提供相关证明材料和购房者账户账号，监管银行在审核相关材料后，将相关款项以转账方式退购房人。

　　(十七)在建设过程中，若发生超出用款计划的，房地产开发企业凭工程监理单位的证明材料，向监管银行提出申请，监管银行按《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》的规定给予支付。

　　五、资金账户的管理

　　(十八)监管银行应按月出具监管项目的预售资金收缴、支出情况对账单，并在对账单中明确预售资金支出的用途。房地产开发企业应在每月15日前，将建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出对账单，报送监管项目所在地房产行政主管部门备案。

　　(十九)房地产开发企业在办理完杭州市房屋建筑工程竣工验收备案手续后，持建筑工程竣工验收备案表向监管银行申请撤销资金账户，监管银行按规定与房地产开发企业办妥相关手续后，撤销资金账户。同时，房地产开发企业应将资金账户撤销的证明报预售许可所在地房产行政主管部门备案。

　　六、附则

　　(二十)杭州市主城区2010年11月20日后受理预售的商品房项目，按本细则实行预售资金监管。本细则未尽事宜,按《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》规定执行。

　　(二十一)各县(市)、萧山区、余杭区可参照执行。

　　相关拓展：

　　该细则的出台，无疑是控制房屋销售乱像的一个好手段，其大大限制了开发商对资金的直接控制，在一定程度上控制了客户交易风险和建筑商的结款风险，加大了监理的责任。

　　有人说，这个细则中没有规定建筑商、监理商和开发商三方联合作假的法律责任。我想说，因为这个是一个实施细则是一个杭州的地方规章，他不是刑法，人家作假了自然会有相应的刑法和行政法对付他们，不必在这个规章中体现。

　　有人说，能不能降房价还要看实施。我想说，这句话说了等于没说，哪个法律不是看最后执行的呢？

　　抛开人家会不会作假和执行力度，我仅对按照这个规章实施的情况说说我和几个“业内人士”交流后的一些看法。

　　一、命门：

　　该规章主要的是一个具体实施(浙建房{2010}72号)文件的一个杭州的“实施”方法，因此主要都是一些程序性的规定，这些规定中的“四、预售资金的使用”是直击开发商的最厉害的手段。

　　开发商“花钱如流水”，一个项目在建，每天都需要“钱”在流淌，以前钱在自己手里，自己可以安排用途，现在呢？编制计划、规定额度、提供证明、超计划审批……多麻烦啊！

　　二、影响：

　　以前开发商可以先拿这里的销售款去干别的事情，运作别的项目，这边的建筑款可以先拖着，这样的话就能把资金最大限度的运作，可以让自己有充足的现金流。

　　还有一些规模不大的开发商除了银行贷款以外还有很多是“民间借贷”而来，这些借贷都是周期短、利息高的，本来可以先把这部分钱给还掉，现在不是那么方便了，这样无疑会增加财务成本，严重的话会导致各种诉讼……

　　三、房价：

　　钱都被卡死了，融资成本急剧上升，本来可以运作的其他项目因为缺钱可能拖延，那么市场供给会减少，而开发商这些增加的成本势必是“羊毛出在羊身上”。除非市场环境出现大变化，否者降价无门。