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2023年济南的房价现在是多少钱一平方米,会不会降价还会涨吗

王明刚老师

济南2022年08月房价为16366元/㎡，上涨3.5%。

一、2022年济南房价走势

二、2022年济南房价均价

2022年08月房价16366元/㎡3.5%↑

2022年07月房价16371元/㎡3.53%↑

2022年06月房价15813元/㎡1.61%↑

2022年05月房价15563元/㎡1.02%↓

2022年04月房价15725元/㎡0.27%↓

2022年03月房价15768元/㎡1.26%↑

2022年02月房价15572元/㎡1.73%↑

2022年01月房价15307元/㎡0.63%↓

三、济南楼盘房价情况

疫情下对居住环境不满意家庭是非常满意家庭的2倍，62%的家庭想换房！37%的家庭想在2020年完成；收纳空间小、隔音效果差、厨房面积小、卫生间不够用等居住矛盾凸显；社区智能化、物业服务水平、大社区配套是核心关注点，客户买房对大采光面、大阳台、多收纳空间、客餐等公共空间的功能性关注度更高。
现在回首过去两年，2020疫情体现在我们经济生活上的结果就是：富人更有钱，穷人更穷！富人重仓的区域，收获了5000元以上的涨幅，比如高新区。而在纸面上，济南房价一直保持着较低的价格水准。
济南房价偏低，锐评认为主要是以下三个原因造成的：
①限购限贷政策，购房需求并不能得到完全释放，目前济南人口基数是920万，而且每年有10万左右的人口流入，购房需求量是巨大的；
②疫情导致部分人主要是刚需群体的收入预期降低，购房观望情绪加重；
③市场分化，城市在分化、板块在分化、产品也在分化，城市核心区的改善型产品供需两旺，价格一路高涨，但供应量不足，从一季度政府供地来看，城市核心区的供地寥寥无几，城市边缘的刚需地块却集中供应，间接导致房价的拉低。
从政策上来看，各地楼市抢着松绑，实质进入鼓励购房政策周期，郑州、福州、衢州等城市放松限购，后期一定会有城市跟进，如果济南后期稍有放松，再加上宽松的货币政策，购房需求量一定暴涨。疫情是把双刃剑，疫情在做最后的反扑，没有疫情也没有现在的房价，其实济南的房价并不贵，还有一定的上浮空间；城市核心区优质板块、优质产品抄底一定要“快、准、狠”，因为这个窗口期稍纵即逝，疫情之后局势将彻底扭转。
疫情之后，济南这些地方的房价将是猛兽出笼，先涨为敬：
莲花山、章锦（神武）、彩石，将有大涨幅，
未来三年这里将成为改善主战场
之前涨的是济南三杰——CBD、高新区、旅游路汉峪。
这叫板块轮动。
未来的雪山、新东站、郭店、孙村，将有较大涨幅。
因为疫情刚需群体受到重挫，该涨的没涨
这是价值修复。
看到这里，可能会质疑济南房价到底高还是低？别抬杠，今天，锐评就聊一聊济南的房价。
济南的房价贵不贵？
很多人从主观上来讲一定会说“贵！咋不贵呢？！”
这个比价系统多是拿现在和之前的比较，比如2015年济南市场均价是8000左右，现在是16000左右，7年时间价格翻了一番，这样比下来肯定觉得贵；济南房价两极分化比较严重，CBD及高新区核心区房价30000+，旅游路沿线基本20000+，但也有郭店、孙村这样的片区房价10000+，好地方、好产品肯定也觉得贵；另外就是，房子的标的太大，买房需要真切的付出真金白银，一把就梭哈了几个家庭的钱包，从心理上来讲更是贵。但是，很少人能从客观上与其他城市同一时期的房价做分析比较。
总体来说，锐评认为济南的房价并不贵！
怎么讲呢？锐评为了更直观、清楚的表达对于房价贵不贵的看法，就引入了一个房价收入比的概念，从客观上与其他城市同一时期的房价做分析比较。

所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民年收入的比值，实际意义就是一个家庭不吃不喝多少年可以买一套房，细分来看，也是城市均价乘以人均居住面积和城市人均可支配收入的比值。
人均居住面积：根据2020年底召开的全国住房和城乡建设工作会议披露数据显示， 2019年中国城镇人均住房建筑面积达到39.8平方米，锐评暂且按40㎡估算
城市住宅年成交单价：关于城市，锐评选择的是2021年GDP排名前30的城市，房价是以克而瑞商品住宅为统计口径
城市人均可支配收入：2021年GDP排名前30的城市的人均可支配收入
经统计可知，济南2021年GDP总量是11432.22亿，全国城市排名第18位；

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